“小产权房”的物权法律问题探究

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1、“小产权房”的物权法律问题探究［摘耍］近些年来，城市周边地带的小产权房销售异常火爆，但是随Z而来的问题也日益凸显，究竟小产权房是否应当受到物权法的保护，购房人的合法权益如何能够得到维护，本文将从物权法的角度探讨小产权房的成因，出现的一系列问题,期待能给小产权房问题的解决带来一定的出路。［关键词］小产权房；物权法；解决办法一、小产权房的概念以及成因随着我国近年来房地产市场的飞速发展，城市的边缘地带也逐渐出现了价格低廉的小产权房，虽然国家很早就开始出台文件对于小产权房进行规制，但是日前为止，仍然还有大量的小

2、产权房进行建造和出售。所谓小产权房，是指在农村建设用地，宅基地，耕地，划拨土地或者军用地上建造的不具有完全产权的违法商品房。直口地说，小产权房就是农民或者开发商在农村集体的土地上建造的商品房。在我看来小产权房的产生主要有以下几个原因：1・城市房价居高不下。小产权房热销的原因就在于它非常的便宜，随着农民工进城，农民工二代三代的长大，城市现居人口对于房子的需求愈发的热烈；而土地高额的出让费也让很多开发商望尘莫及。在这个时候，很多开发商不得不将资金投入到城市边缘的灰色地带建造房屋，由此价格是普通商品房二分之一

3、甚至三分之一的小产权房应运而生，其市场也不断的兴旺起来。2.国家合法征地，农民的利益却得不到保障。政府实行土地垄断，他们以十分低廉的价格从农民手中征得土地，再经过转手以高价卖给开发商，而农民却只能得到和市场价相差较大的土地补偿费。农民在失去土地之后，拿着这些钱也无法负担起城市高昂的房价，因此农村才会出现大量在宅基地和集体土地上兴建的小产权房。3.集体土地使用权流转长期存在问题。造成我国小产权房泛滥的根本原因就在于集体土地使用权流转受到限制。根据宪法第十条的规定：城市的土地归国家所有，城市郊区以及农村的土

4、地归集体所有，所以在这点看來国家与农村集体是有着相同的物权地位的。但是实际上，这两种主体在土地流转中的地位却截然不同，国家可以通过划拨出让等方式转让土地的使用权，而农村集体的土地是不允许轻易进行转让的，具有非常严格的限制。而在集体土地流转受限的同时，国家则可以以公共利益的方式从农民手中征地，从而也使得农民的土地不能够成为自己的合法财产。二、小产权房存在的具体问题小产权房在其产生之日起就争议不断，虽然暗中流转之风盛行，但却始终不能够获得承认，就物权法而言，其主要问题如下：首先，难以确定物权地位，不能办理产

5、权证。根据我国物权法的公示公信原则，只有办理房地产登记才能成为真正的物权所有人。Z所以称Z为小产权房，就是指其不具有完整的产权属性，因此房屋的购买方仅具有农村的土地使用权证书或者开发商给办理的所谓的“产权证”，而无法得到具有法律效力房屋产权证。英次，购房者的维权之路步履艰难。由于不能办理产权证书，这等于给购房人埋下了可能不定期发作的产权隐患，一旦双方因房屋质量或者权属发生纠纷诉至法院，就不能按照正常的房地产纠纷进行审理。北京的“画家村”房屋纠纷就是很好的例子，购房者承受Z重显而易见。另外在国家进行合法征

6、收土地的时候，购房者更不能够得到本來应有的合法的补偿。最后，由于产权问题，根据《物权法》规定，建筑物抵押时，必须办理抵押登记，抵押权自登记办理时设立，小产权房也不能够办理房屋抵押登记以及转讣手续，这无形中乂对于购房者增加不小的风险。三、小产权房的物权分析以及解决出路1•须确定农村土地的物权主体。在现实中，小产权的开发者多为村委会或者集体经济组织，但是建设小产权房所使用的土地所有权究竟属于谁，所得利益又归于谁，他们是否冇权利代表农民来兴建产权房屋，显然我们应当从物权法中得到答案。我国物权法第五十九条规定：

7、农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。集体组织本就是一个抽象的概念，它指的就是本村农民的集合，而显而易见的是，农民就应当是集体土地的所有权人，但疑问就此产生了：首先，随着城市化的逐步发展，农村的组织结构形式也在发生翻天覆地的变化，这种农民集体组织虽然还存在，但是是否还有保留的必耍有待查证；其次，在现在的农村，人量农民工进城务工，大部分农村只剩下老小两代人，试问剩下的这批人是否能够及时参加村民组织的决议过程，村民组织所做出的决议是否是在全体村民都参与下进行的，物权法上的农村集体所做决议是否能

8、够全权代表外出打工这部分青壮年劳动力的合法权益，这些我们都不得而知。并口，随着民主思想的普及以及农民维权意识的提高，农村集体组织的形式是显然已经不能适应现在农村不断发展变化的新环境，因而农村的集体组织形式应当进行适当的改革和变动了。山此可见，在农村集体组织的作用己经H趋下降的今天，解决小产权房的主要办法之一就是确定农民个人对于土地的使用权，逐步放开农村集体经济组织対于农民个人权益的限制，让农民所建之房屋属于自己，有权利进行流转。2•改变土地