榆林市房地产发展现状、存在问题、原因及对策

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1、榆林房地产2006年一2008年发展调研报告——榆林市房地产发展现状、存在问题、原因及对策2006年以来，随着榆林市社会经济快速发展和城市化进程的加速推进，全市房地产市场得到了稳步发展。截止2008年，房地产投资平均增长速度达到75.4%,商品房销售面积增长38倍，商品房销售额增长44倍，商品房平均销售价格增长17%。但由于受到国家宏观调控政策和全球金融危机、地震等因素的影响，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，房价上涨幅度逐步放缓,房地产市场景气回落，销售情况不容乐观。截止2008年底，房屋

2、空置面积16万平方米。一、发展现状1、房地产投资稳定增长2008年榆林市房地产完成投资24亿元，同比增长81.2%,2007年完成投资13亿元，同比增长70%。2006年一2008年榆林市房地产完成投资及增长速度表单位：万元2、房地产市场需求旺盛，商品房销售逐年增加06年以来，随着榆林市居民生活水平的逐步提高，生活方式的不断变化和消费观念的提升，人们对商品房的需求持续旺盛。特别是商品住宅的需求日益增长，尤其是投资型购房，使得房地产市场销售呈急速上涨趋势，2006年榆林市商品房销售面积15824平方米，销售

3、额3245万元，到2008年，销售面积611456平方米，实现销售额15亿元，商品房销售面积增长38倍,商品房销售额增长44倍，商品房平均销售价格增长17%。3、土地购置费用总数上涨，商品房价格逐步攀升，土地开发成本人幅度提高榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从06到08年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。06年至07年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用高速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得07年至08年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。2006年一

4、2008年榆林市房地产土地开发费用增长速度表单位：万元、平方米4、房地产的资金来源中，依靠借贷的比重平稳，自筹资金比重增加，其他资金来源（定金及预收款和个人按揭贷款）比重下降2006年榆林市房地产开发企业的本年资金来源中，国内贷款占到17%,到2008年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源小幅下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间。2006年一2008年

5、榆林市房地产本年资金来源构成分析表单位：万元5、房地产开发企业大幅增加，有工作量的房地产企业所占比例显著下降，从2006年的79家到2008年的106家，增长了27家，增幅达到了34%,但是有工作量的企业所占比例下降了16个百分点。2006年一2008年榆林市有工作量的房地产企业比例表单位：家，%二、存在问题1、商品房销售价格涨幅迅猛。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从2006年的2050元/平方米，到2008年的2722元/平方米，上涨了672元/平方米，涨幅33%O2

6、、由于房价的高涨远高于同期的实际购买力，造成购房者望而却步，从而使榆林市房地产市场低迷榆林市城区房地产市场现有商品房大多以大户型为主，房屋总价格高昂，榆林市城区2009年一季度的商品房平均价格3986元/平方米，一季度城镇居民可支配收入为3579元，按照国际通用的“房价收入比”分析（注：这里以每套房屋平均面积为120平方米，一户家庭为3人有收入进行分析），达到了11：1,房价相当于家庭可支配收入的11倍。并且“房价收入比”也不能完全反映房地产市场的现状，榆林市的物价较高，实际上除去了开销剩下的收入才可视为

7、可用于购房的收入，也就是说个人购房可支配收入应该不到3579元,所以“房价收入比”大于1Q倍。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍，世界银行专家的说法为4-6倍。西安市的“房价收入比”为10：1,榆林的“房价收入比”高于国际标准的2倍，也高于西安市，已进入了红色警戒区。3、房屋的空置率逐步提高，已经突破警戒线房地产市场的空置率的变化，是判断房地产市场是否合理正常的一个重要参考标准。根据系统计算空置率的标准数据显示：15%-30%的空置率为良性发展的合理区间。空置率低于15%属于

8、空置偏少，30%-40%属于空置率偏多，40%以上属于严重积压。据此标准，2006年，榆林市商品房屋的空置率为13%,处于良性发展区间；2007年达到42%,已经进入严重积压状态；2008年达到31%,虽有所回落，但是仍然超过30%的警戒线。2006年一2008年榆林市商品房空置面积及空置率表单位：平方米三、原因简析1、国家宏观政策的影响：2006年至2008年，央行连续8次提高贷款基准利率，连续19次提高存款准备金率，连续6