案例分析总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)

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1、案例分析下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。1、P20——802、pl07——1603、Pl97—2664、P275—-2825、P287-2946、P299-――306封面1、封面中应是“估价报告出具FI期”而不是“估价作业期”。2、“估价人员”应为“注册房地产估价师”。一、致估价委托人函1、致佔价委托人函中，未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款（抵押专有）2、“致估价委托人函”应放在“目录”之前。3、致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺年库部分价格。4、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或

2、致委托方函缺估价报告使用期限）。泪录二、估价师声明1、注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。三、估价假设和限制条件1、在估价假设和限制条件屮，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。四、估价结果报告（一）估价委托人（二）房地产估价机构（三）估价目的1、估价目的后置于估价对象，可作为备选错误。2、该房地产评估报告估价II的应放在估价对象Z前。（四）估价对象（1）估价对象范围1、未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。（2）估价对象基本情况1、该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“

3、通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。（3）土地基本情况1、估价对彖中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。（4）建筑物情况1、估价对象介绍小缺少建筑物建成年份。2、估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。（5）他项权利状况1、具他权利小，未说明佔价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围坏境和景观等区位状况因素。2、其他权利中，未说明是否有共有权情况。3、估价対象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利背记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：（1）法定优先受偿款不仅包含诣未注悄的他项权利，

4、述有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。（2）法定优先受偿款是价值吋点的而不是“至价值吋点”这段吋间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利卜•的价值”。（五）价值时点1、该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为佔价作业口期内某时点,通常为注册房地产估价师现场查勘ZH。（六）价值类型1、“假定未设立法定优先受偿权利卜•的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。2、该房地产评估报告中价值定义表述错误。（估价对象房地产的抵

5、押价值是在佔价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扌II除法定优先受偿款后的余额。）3、价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。4、价值定义屮缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（七）估价原则（八）估价依据1、估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。2、严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。3、该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。4、估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征

6、收打补偿条例》。（九）估价方法1、估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。2、技术报告屮估价方法适用性分析屮，选用市场法的理由不充分，应该是该区域屮在估价时点近期冇较多类似房地产的交易实例。（十）估价结果1、估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。2、严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复H•最好说明冇谨慎原则。3、估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。4、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。5、结果报告的估价结果没有大写。

7、（十一）注册房地产估价师1、估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。2、结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以卬章代替签字”。（十二）实地查勘期1、估价结果报告中缺少“实地查勘期”（十三）估价作业期1、估价作业期错谋，估价作业期的截止LI期应与致函口期一•致。（十四）变现能力分析（抵押专有）（十五）风险提示（抵押专有）1、估价结果报告屮缺“风险提示”项。五、估价技术报告（一）估价对象描述与分析（二）市场背景描述与分析（三）估价对象最高最佳利用分析1、该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变

8、化趋势分析。（四）估价方法适用性分析（五）估价测算过程比较法:1、比较因索条件说明表中，“使川功能”不属于实物状况调整内容。2、可比实例B的市场状况调整系数应为112,而不是113o3、可比实例A的离市商服中心距离指数应小于100o4