土地成片开发策略刍议

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1、土地成片开发策略刍议本文所指土地成片开发是指对农地或比较原始的建设用地进行基础设施建设和住产住活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。与宗地开发相比，土地成片开发具有而积大、容纳建设项冃多和整体连片等特征，虽然这种开发因周期长、资金占川量大以及风险高等原因一般多为政府行为，但因利润空间无限、开发机会众多而受到各类投资主体的青睐。随着我国近几年的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，这种行为受到了理论界与学术界较多关注，但在具体的执行手法与操作方式上，尚少有人论及，

2、本文根据尺度公司对某新城建设的咨询经历，就土地成片开发的片区发展策略、土地增值策略以及土地开发步骤等问题进行一般性论述。一、片区发展策略土地为政府一级垄断，因此土地成片开发也就不nJ避免地与政府行为有着千丝万缕的联系。如果成片开发主体不是政府，则土地开发商需在以下儿个方面争取政府的大力支持，并以此作为资金入区的条件：1、高起点的规划。政府应尽量在最大范围内招标，在选择规划公司和确定规划方案上采用科学的决策程序，既要追求务实的规划效果，也要追求广泛的宣传效应，充分利川“规划也是生产力”这一原理，以规划带动土地升值；2、对规划结

3、果进行广泛的宣传，表达政府建设片区的信心和决心，将城市发展的战略方向深植民心，争取得到社会广泛认同；3、控制旧区的开发面积，保证新片区有足够的建设指标，以行政手段控制总供应量，以保证最初进入的投资者有土地升值空间；4、保证片区发展的其它手段与措施。除以上政府耍采取的发展策略以外，在片区发展策略上土地拓展还应做以下工作：1、片区产业规划投资者一般对新片区最看好的是土地增值概念，対物业开发概念的市场询景多持观望态度，一般对新片区居住和工作人群的形成有所怀疑。根据我们的判断，这一般也是新片区发展的一个关键性问题。单靠人口的空间位移

4、而不是产业支撑将难以带动新片区经济的发展。因此新片区在完成规划Z后，有必要进行一些产业规划的论证并组织实施，使投资者从新片区的发展中能够发现蕴藏的商机，而不仅仅是“置地获利”。2、保证先期投资者的利益由于受滚动开发的压力，使得新片区在转让土地时会较多的地考虑收益性，以保证后续开发的顺利进行。这就增加了先期进入的投资者的风险。如果先期开发商在进入后未能获得预期利润甚至出现损火，则后续投资会产生较大萎缩，土地升值的想象空间也就消失殆尽。因此十地拓展商有必要采取地价折让、贴息等手段，保证投资人、风险高、影响面广这一类项冃的获利性，

5、降低重大项冃而期进入的风险。3、严格控制II」城物业供应量，保证新片区切实发展虽然政府为保证新片区建设往往会対旧区的物业供应量进行一定限制，但一般來说，投资者对这种控制能否切实落实往往持不信任态度，鉴丁•开发商与政府ZI'可千丝万缕的联系和各心区对自己发展业绩的追求，这一问题往往成为影响新片区未来发展的比较关键的因索。因此必须得到新片区所在城市政府的切实支持，使控制老城区发展的承诺能够兑现，同时也要控制新城区的物业开发量，以保证先期进行物业开发的投资者不受无序供应的伤害。4、对新片区的规划建设以政策法规的形式确立起来，增加投

6、资者的信心投资者或多或少地会认为新片区开发有“政绩工程”Z嫌,认为完全有可能因为领导换届而改变新片区开发政策。因此通过政策和法规来保证新片区的可持续发展非常必要，否则面对十年或几十年的开发周期，投资者心里认定的不确定性因素述有很多。5、争取更优愿的政策支持新片区的建设成功，必须吸引足够数量的企业进入。而企业是“无利不起早”的，在商机不足、交通不便又没冇什么优惠条件的情况下，企业短期内一般没冇进驻新片区的理由。在我们的调杏屮发现，有许多注册在开发区的企业其真实办公地址实际上是在老城区的。之所以如此，主要是为了享受开发区“二免三

7、减半”等优惠政策。这种“纯政策吸引”的入驻企业会对新片区的财政收入带来积极的作用，增强中后期的滚动开发能力。三、土地增值策略此部分策略基于这样的假设，即新片区以滚动开发为主要模式，而滚动开发中对资金良性循环的压力，迫使土地拓展商不得不考虑每块岀让土地的收益，即使不是利益最人的考虑,也有利益较大化的要求。1.政府办公地址的迁移通过政府办公地址的搬迁來带动城市扩张，这在青岛、长沙都有实施，而且収得了较好的效果。这种政府搬迁会在几个方面提升地价，首先，政府搬迁体现了政府进行新片区建设的信心和决心，使持观望态度的投资者减少犹豫，对意

8、向地块的购买由消极转为积极，同一地块会吸引更多的投资者参与竞价；其次，政府工作人员的办公、居住、生活等方方面面的需要会提高投资者对未來土地升值的预期，从而使单个投资者愿意为取得地块而多支付地价；其三是貝较高消费能力人群的进入，会调高投资者刈物业开发回报率的判断并进行积极的物业开发，这样可进