泉洲新景生活商业广场行销策划方案-策划

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1、泉洲新景生活商业广场行销策划方案-策划第一篇项H竞争分析及商业定位策略第一章本案销售与竞争状况分析一、客观地说，本案确实存在一定程度不足：1.大同路的商业价值随着现在的拆迁改造，呈现下降趋势，商业氛围被大众路、解放路盖过；2・己经开盘的一些项目，已经透支了相当一部分的购买力；3.项目商业而积大，价位相对较高。二、本案所处的竞争形势：本案目前而临竟争有儿个层而1.区域地段的竞争：解放路上段、大众路、三十六米大街、三远商城、曼哈顿广场、鸿业步行街2.本案周边竞争：曼哈顿广场、鸿业步行街（项口已经销售完毕，对本项口没有主观的影响）3.沿街店面价格竞争：（具体待进一步市调

2、）4.同种营销手法竞争：项目周边的两个项目，曼哈顿广场和鸿业步行街，都采用反租推广手法，但因其容量不大、反租率低，对本案不会有大的影响，反而成为本案的一个可借之势。第二章木案优弱势反向思考与竟争定位策略可以说，在投资者口发性的投资心理中，本案在以上四个层甸竞争中都有一定的优势，但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则，具体说以有下几个原则：1.权威性、唯一-性、排他性原则：将木案与其它项目区隔开来，赋予其完全独立的投资指向，为客户制定选择木案的考量标准。2.第一营销法则：在密集竞争市场中，必须制造很有统召力的产品，而且必须是市场第一次/首先出现的。3.见人

3、所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导的可行性与执行性。4.销售是一场认知战、攻心战：客户购买商品物业在于价值认可与利益满足，项目策划的根本性在于为客户制定价值标准（买的是什么），而后解决两个问题：现实的利到什么程度，好看的包装到什么程度。5.以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项口，欲取得前儿项目标的途径。一、本案竞争分析流程与优弱势转化1.竞争区隔针对独立沿街店而：本案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局。在城市发展过程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但忖前沿街店血仍然是主要

4、的商业形态。机会点一：安溪未来商业发展会有较大的上升，而影响其快速发展的一个主要因素是沿街店血形式太多，而中大型商业空间多半是少数主力店经营，商业业态一旦进化集结，必然走进中大型商业空间，包括购物步行街、专业商城、中大型餐饮、吋尚商场等等。目前安溪现有的商场空间，如前所述的鸿业步行街、屮闽白货、联谊人厦等。针对人商场（屮闽白货）、步行街（鸿业步行街）及专业市场（茶叶批发市场），本案优势在于要营造成一个充分整合商业繁华商业地带周边资源，并对临近街区商业资源尽对能衔接替代的商业形体；它的集结性是基于区域商业资源，即以地段为基础，而不是如口用副食品批发市场那样的行业集合

5、市场;而且木案根木的商业形态与空间形式优势在于复合性，从城市发展的趋势来看，例如厦门、福州的步行街、人型购物屮心，最终成熟的休闲购物商业形态都取综合商场、店屮店、沿街店、单层与多层商场的复合式商业空间，而从目前安溪來看，XX商业广场在商业空间、地段优势上是最为灵活和最为可能的，胜过三十六米人街与人众路一线。机会点二：XX商业广场拥有强大的商业容量，以及其优越的地段，再者，本项H是女溪县政府的招商重点工程，加之开发商的实力等，都将是本项目成功的利好因素。1.销售优势——租约销售，稳定的投资收入保障行业集合是需要开发商积极引导的，通过对经营商户的甄别筛选，形成品类互补

6、、业态互补的商业集合，吸引消费者购物，在消费者的心智定位中，建立XX商业广场为“一-站式购物休闲步行街”的商业定位。血从投资性物业而言，本案开发商实力、商业容量、业态规划以及地段等因素，都将是“返租经营”的最佳保证。加之以返租模式（投资回报）模式，将是木案的销售杀手铜。2.—站式购物休闲屮心——创建安溪商业新形态安溪县内的商业街区，从来都是人群密集，商业品类经营虽然分散，但我们观察安溪其他乡镇的消费者的消费行为特征，发现安溪消费者喜欢逛街，乡镇消费者喜欢到县城中心购物，进行比较讨价还价,而商家的经营也自觉或不自觉的集合竞争,而木案第一次有组织的进行商业规划集合,必

7、将成为安溪市民消费购物的必达的购物场所。目前，安溪新步行街可能出现两条，一是XX商业广场，二是鸿业精品购物广场。在运用步行街概念上，木案应注意以下儿个问题：=加紧主力店招商工作，在招商成功Z时，本案应因利借势，确认整体业态规划后，尽早推出市场。=鸿业精吊购物广场的项目进度、招商策略都取得一定的成功，适当利用其成功经验，借势引导商家选择XX进驻，从而借力打力迅速营造木案的招商成功的市场认知。从商业规划而言，步行街是商业类型空间与经营模式、呆观营造与导通的全而性设计工程，木案可以提出时尚品牌中心的概念，但是空户如何接受，完全看我们如何设计表现，“（设计）包装到什么程度

8、”。=步行