江苏昆山永×策划案

《江苏昆山永×策划案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、江苏昆山氷★广场策划投资五亿元开发商业航母“永*广场”，将是“永*”发展历程上浓墨重彩的两笔，2004年初即可逐步推向市场。昆山商业房地产《XX商业广场》整合策划方案目录第一章总体策划思路一、策划的定位、总体思路二、项目背景三【瓜业资金分析、企业目标的界定四、核心目标——树立品牌五、项目开发总建议六、项FI的优劣势SWOT分析七、市场机会发现第二章市场调研分析一、XXXX房地产市场发展概述二、市场消费心理三、区域价格及决定因素四、对配套的市场需求第三章项冃产品的定位开发报告一、项目总体资金预算二、效益控制三、首期资金投入计划四、项目产品进入市场的

2、吋机建议五、项目产品开发策略六、项目产品定位策略第四章对当前规划设计的建议一、整体规划的调整意见二、项目策略总建议：附：产品建议三、配套的调整建议第五章项目整体组合营销策略设计报告一、项目总体整合营销思路二、总体操盘计划、步骤三、资源整合、资木运营计划四、营销团队搭建建议五、信心、决心和实现第六章开盘前期营销推广策略设计报告一、项目营销推广主题的确定二、项H营销推广主题的内涵三、项目营销推广节奏四、项目营销推广模式五、项H营销推广执行方案第二章市场调研分析一、江苏xx房地产市场发展概述◎XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市199

3、8年、1999年和2000年商品房竣工ifli积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。◎XX市商晶房施工而积1998和1999年基木持平,分别为70.3万平方米;2000年商站房施工而积达74.79万平方米，增幅为54.9%,2001年为92.2万平方米，2001年增幅绘为明显。◎随着住房制度的改革和深化，1998年商甜房销售而积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。◎自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市

4、出现了空前的火爆。冇些项H刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至,据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%,人人超过了13%的年均增幅，一些楼盘英至涨幅达到每平米千元以上。分析：房价的大幅上扬，预示着XX屈民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：1.xx人均可支配收入增长缓慢；2.XX人均居住面积己超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾；3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因索；4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001

5、年后的人为因素导致房价上涨因素较多；那么，以上泡沐的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响,这主要及与以下理由：1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在；2.XX房价是上海的1/2,苏州的2/3,因此还有价格的上升余地；而上海屮博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX肯定得到惠顾；XX木地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成木分析的角度看，XXQ较苏州有更大优势，势必在XX打下坚

6、实基础；3.主要依靠外来投资制成的XX经济，冇了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就冇了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重人转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹；4•苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因；5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成木的增加，也市楼价上涨的原因Z—。昆山市商业概况：◎商业业态XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局，目前，商业体

7、系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。◎商业特征◎商业核心区相对较为集中，但就城帀各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目丽仅以“人民路”和“亭*路”为主，“亭*路”商业繁华程度较弱；◎商业表现形式以沿街铺而为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；◎商业层次相对较低，市场缺乏髙档性、主导性以及综合性的商业氛围；◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。◎商铺市场◎市场供应量增大，市场投放集中。在售项H80%以上均冇商业铺面

8、，各项冃对于商铺产品FI前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在12月份；◎商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年