策划不是人人都能做的

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1、策划不是人人都能做的现在有一种现象，似乎策划人人都能做，只要是在这一行呆过一年半栽的都能做，共至一些刚走出校门的大学生，话都还没写通，思维都没冇定型，也敢自称是房地产策划人，也敢扛着大旗就去接项目，这策划也忒不值钱了吧！策划是什么？策：就是策略。划：就是谋划。策略、谋划岂是人人都能做的？那是定方向、定战略的大事。你没有体验丰富的人生经历，你没有斂锐的思维判断能力，你没有一会天上、一会地下、一会左、一会右全方位看问题的能力，你没冇打碎一个泥妹妹乂能把它捏出來、搅成一团乱麻乂能抽成一根丝的功夫，你谈什

2、么策划谈？策划人必须把儿种角色集于一身：战略家、医生、导演。策划人还必须有超出一般人的胆量。因为一个项目少则一个亿儿个亿，多则十儿亿，全部交给你，你敢吗你？策划人还必须要建立自己的理论，并用这种理论指导自己的策划。现在有些人瞎猫碰死老鼠的做了一两个成功楼盘，就到处胡吹自己如何如何，就敢堂而皇Z地称是无敌天下，就敢今天批王志纲、明天骂易宪中。策划不是吹出來的，也不是骂出來的，而是做出來的。一个真正的策划人至少要做20个楼盘，还必须是不同类型的才敢说入道了。因为，项冃与项H不同，市场与市场不同，其策划

3、思路也不同。如房地产就有住宅、写字楼、商业地产、专业市场等，而仅仅住宅乂分单体楼、小区盘、大盘、还分洋房、公寓、别墅、高层、多层等等，如果你这些类别没做过，你能称自己是真正的策划人吗？策划人还必须有纵向横向的专业知识，如：前期的M场调研，（那可不是简简单单的踩盘）你知道冇儿种调研方法？哪些项目应该用哪种或哪儿种方法？前期的规划设计建议，你对建筑的类别、建筑的布局、外立面、户型、园林、配套等等都不懂怎么给别人建议？还有°°°°°°°°所以我说，策划不是人人都能做的！策划没有模式最近，和很多开发商谈合

4、作提到策划报告提交时间，我说大概耍一个月到一个半月。什么？一个月？这么长？别的公司最多一个星期啊。他吃惊，我无语。一个星期真的能做出一份策划报告？我不信，你用车撞死我也不信！简单估算一下就知道：市场调研最少7天统计分析放少5天然后是市场分析、项目分析、项目定位、前期规划设计建议（如果是商业更复杂）。就这开头脑风暴会都要多少天？最少7天。接下來是营销策划，什么推广策略、广告、媒体、公关活动、销售现场布置等建议、然后是销售安排等等，少说也要10天。所以我真不知道一个星期是怎么完成的。后來冇个同行告诉我

5、，拷贝，懂吗？拷贝。天下文章一大抄嘛！这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大木，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并H有一种莫测高深的恐惧感。望着厚厚的几大木，我想就这一笔一笔的写出來都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。我用了一个星期的时间把这儿十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原來策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。因为儿十本书

6、都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司不一样。依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说儿大本，儿十大本也不是什么难事。随后，我把它们的捉纲列了出來（太K,这巴略）。不能不说这份捉纲己基木包括了房地产策划的上要内容，但只能是“基木”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。举我所做过的中旅商务大厦为例，该项目已卖了三年，花了三百力的广告费，只卖出去三套，被开发商形容为“黑色

7、三个三”。项H定位豪宅，当时广州的开发商已意识到大户型时代到來，豪宅大户型相当好卖，而价格均在7、8000元一平方。中旅商务大厦所在地为广州CBD核心,是王牌地段中的王牌，照理说顺应这个市场绝对不愁卖，可项目就是卖不动。为什么？正是因为这些公司没冇理解策划会因项目不同而不同，照单填空、模式化操作，碰到这样的怪异，就只好无功而返了。当我接到这个项目时，除了对项目进行仔细的研究外，主要对区域市场进行了认真的分析，站在一个高度，把项目置于一个大的市场环境來判断。经过认真考虑，我提出了将项目改为写字楼，因

8、为项目所在地天河北是广州写字楼的集中地，商务环境非常成熟，而居住氛围相对较弱。这也是作为住宅始终卖不动的主要原因，这也是围绕住宅做策划始终不能成功的关键。但是，将项目改为写字楼，只是确定了一个走向成功的方向,而怎样改写字楼却需耍更细致、更特别的针对性策划，如对大堂、消防通道、间隔等等的修改、对目标客户的重新定位、对销售策略的重新调整、对广告主题的重新设计等。所有这一切绝对没有模式可套。所以策划没冇模式，策划书也不在多少，关键是找不找的到项目的核心、是否是真正看淸楚了市场首先，了解一