碧华庭居整体策划案剖析

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1、碧华庭用整体策划案仮甥••项目位于梅华路以南，北环路以北，新洲路以东300M左右现犹.•面积大，未动工一、项目环境:*梅林片区住宅物业整体处在旧民房与新花园小区交错期，分布零乱。*梅林片区工业区较多，以往布局较乱，呢套较差。*梅林片区物业开发大都处于中心腹地，较差的环境，抑制了住宅开发的档次。*梅林片区物业主要以中小户型普通住宅为主，小区规划集中在户型较密集的蝶式结构。*梅林片区正规商甜房价格多集中于4500—6000Z间，销售方式以内销为主；70平方米以下户型较为畅销。二、项冃期L会点.論林片齒立于福

2、田中心区北面，受中心区与房地产较为成熟的景田片区的影响，其市场潜力与升值潜力极大。*代表深圳二次创业的标志性住宅小区“梅林一村”的规化与实施，将有利推动梅林片区房地产开发进程，梅林片区将使更多的消费群倾心关注。*项日北临梅华路，南面北坏路，南面视觉较为开阔，面积大，便于小区配套与完善，便于因地制宜取景与采光设计。*项日周边市政设施，交通、邮电、商城、市场、中小学校一应俱全，为项日创造了良好的外部营销坏境。*1比界头号快餐麦当劳四月底入驻梅林购物广场，庞大的人流将为项目带来潜在的目标消费群，增强项目本身的

3、注目率。*鉴于梅林片区整体环境较差，工业厂房多，噪音大，绿化率低的情况，建议以闹中取静、静中取荫的主题，全方位营造绿色环保住宅新概念，高绿化率是其鲜明特点。*合理规化布局，梅林片区住宅多以小高层、多层为主，建筑风格较为雷同，缺乏新意；针对项日面积大的特点，建议高层、多层并举开发，全方位、多功能规化小区必耍的呢套与环境设施，增加项目本身的市场迎合力及卖点输出。*户型：建议以开扬与实用为原则，以中小户型为主，兼顾少量大户型。三、碧华庭居定位:1、物业定位全方位多功能绿色环保家园，真正做到闹中取静、静中取荫的

4、境界延展：完善小区功能配套与高绿化率;完善小区小品塑造与外部景观设计2、市场定位把碧华庭居真止塑造成面对广大中高收入阶层的世外桃源，使其成为真正意义上的绿色坏保小区。3、卖点输出*满眼绿色的碧华庭屈*环保家族的一血旗帜*规模小区，资源共享*闹屮取静、静屮探幽*喧嚣走了，家人乐了*碧华庭居真正的绿色华庭4、输出形式*报纸--80%*售楼处展板、各式POP—10%*软性造势--10%5^目标市场定位*深圳市场--80%+-5对象：老板、高级白领、金融证券界人丄及经济基础深厚的深圳市民优势：他们事业成功，经济

5、基础较好，懂得生活品味并不懈追求。*梅林当地市场--15%+-5对象：牛意人、商贩、股市得意者、业务员、二次置业者优势：有资金积累，有较强渴望*香港市场--5%+-5对象：返乡居住或投资置业者优势：有固定居所，便于在深生意來往6、购物动机与心理*自住与长线投资*经理阶层口用*办事处合用*当地富裕家庭屈住*二次置业，返乡自住*以租供楼*追求品味与感觉四、营销元素组合1、通过元素逐渐竖立公司及物业的品牌形象，主要涉及户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI的建立与推广。*户外展板：展板设置于临梅华路

6、一侧，交通流量大，可做为明显的引导广告看牌设置处。*现场展板：在工地现场搭设立体效果图，及围墙看板，塑造现场气势及销售氛亂*引导海报：推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田屮心区派送宣传品，传递项冃信息，以此扩大宣传范囤。*报纸：特区报、商报为主2、售楼处*搭设100平方米现场接待中心及样板房，利于业务作业及接待客户，展示产品，建材及资料模型等。*广场园艺造景：结合接待屮心，树立物业形彖，以促销售。*空飘汽球：现场空飘汽球，拉布条，以制空点，制造明显目标；引导客户进入现场。五、形象包装1、地盘*导向类：在

7、新洲路与梅华路交叉处设指示牌或导向牌。中康路与梅华路交叉处设路牌。北环路附近临项目一面设大型路牌。梅华路于项H左右50米，设灯旗杆。*墙体类：售楼处大门外包装，含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地，预留车位、保安值班、建广告隔墙，隔开施工现场。2、售楼处室内：喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、统一服装、胸卡3、资料类售总书、海报、姓名卡、礼晶袋、合同正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。4、看楼类*销售中心设专车看楼*专车车体广告喷绘木销售完善1、开盘准备*示范单

8、位及地盘包装到位*楼帖、展板、认购书、价目表到位*市内各售楼处及现场销售处建好*各项媒体制作落实*内外销批文及法律文件齐全*深圳、香港律师楼落实*正式买卖合同落实*银行按揭落实*明确入伙时间2、为塑造本项忖独特的风格，显示其在市场上的形象，使客户在接受本项目独特定位的同吋，能肯定自己的品牌地位，并造成社会影响度。（1）在销售过程中，不断完善各环节及销售部门间的协调配合。（2）分阶段销售策略引导期：预售阶段公开期：引导期后7--15天强销期：