御景名城策划报告(8[1]8修改)

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1、【守乡榔农名诫管橢莱划報告】目录前言第一部分全程策划的总体思路第二部分市场研究分析一.区域概况二.宁乡房地产市场概况第三部分项目分析项目概况二.项目产品特质三、项目SWOT分析四.项目定位五、项目卖点提炼第四部分项目的营销策略、项目的销售模式二、项目“USP（独特的销售主张）”的提炼三、项目整体营销策略第五部分项目整合推广一、项目包装策略二.项目广告推广策略前言：此案依据宁乡县物业市场特征、物业市场发展趋势以及前期初步市场调研结果，综合木案「御景名城」项口进展及实际运作情况，形成关于木案的整体营销策划案，拟订此案，供开发商商讨，并从战略的角度指导本项fl的全程营销。第一部分全程策

2、划的总体思路一＞全面把握首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上，全面掌握前人犯下的错误，避免重蹈覆辙一一先求不败而后求全胜。二、项目对接强调对项H所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项H的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目口身进行完美对接。三、创造超越每个地产项目都需要超越自我，超越同行的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还町以为地产企业奠定行业地位。第二部分市场研究分析一.区域概况1、宁乡县概况宁乡隶属长沙，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，总面积2906平方公里，人

3、口130万，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.8摄氏度，平均相对湿度81%,平均日照时数达1739.2小时。改革开放以来，宁乡县域经济发展迅速，1995年提前实现生产总值翻两番。宁乡被誉为“湖南农业第一县”，先后被列为全国主要商品粮、优质米、瘦肉型猪、水产晶重要生产基地。粮食、生猪产量居全国百强。工业基础雄厚，全县拥有33个行业，450多家工矿企业，形成了建材、机电、化工、矿产、食品、服装六大支柱为主体的丁业体系。投资环境的极大改善，交通日趋发达：洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东两，长常高速公路及319国道横穿县境，县乡公路四通八达。水电服务口趋完善：县城日供水量达10万吨

4、,年供屯量达6亿千瓦时，为全国电气化县。屯信服务达到全省先进水平，市话装机容量2.2万门，程控电话、无线传呼、移动电话覆盖全县。2、宁乡县城——玉潭镇（项目所在地）简介湖南宁乡县城玉潭镇，是省会长沙的西大门，卫星城，地处湘中偏北，扼湘中、湘西北Z咽喉，倚长（沙）株（洲）（湘）潭经济一体化黄金圈。长石铁路、长常高速公路、319国道贯境而过，距长沙仅35公里，距黄花国际机场仅60公里。湖南宁乡县城玉潭镇因其独特的交通和区位优势历来为湘中重镇，现辖8个居委会，4个村委会，城区面积15平方公里，常住人口15万人。玉潭城市规划及发展方向：根据长沙市总体计划，到2020年宁乡县城面积要达到3

5、2平方公里，人口超过30万的中等城市架构，以成为服务长沙市中心城市的一卫星城。目前宁乡县城己基本形成旧城区、新城区、工业园三大板块结构。二、宁乡房地产市场概况1、宁乡房地产物业市场发展迅捷，县域经济相对发达，市场新盘涌现，尤其是近两年，从现有的玉龙国际花园、新外滩、御景云天、等高层类比项口來看，市场大盘始呈现，竞争日趋激烈，宁乡房地产市场的“战国时期”已经來临。同时，从侧面足以窥见宁乡市场需求力之旺盛，为项目的开发、销售提供了必要的市场条件。2、随着整个房地产市场的迅速变革、发展，宁乡房地产物业市场止处于产品更级换代阶段，房地产产品品质不断提高，优质楼盘也不断涌现，具体表现为价格

6、区间零乱、市场体量增长迅速，呈现客户持币待购、消费趋于理性、楼盘可供选择较多的市场区域特征。3、宁乡的住宅物业市场存在的价格混乱、产品还停留在以居家为主的阶段，市场对投资型住宅物业消化能力差。价格、户型、环境、位置及物业管理是客户选择购买的前五人要索，要解决此等问题，本案得于产品规划、投资引导.营销策略等方面实现循序、统筹、信息传播的系统整合。4、宁乡的商业物业市场供应充足，屮心区域内楼盘销售情况良好；因地域分布不同，价格楼差较大；门面单位面积偏大，总价过高，消费考购买压力大，导致市场消化速度偏慢。第三部分项目分析一.项目概况项冃地处县域经济发达的宁乡县城区，楚滂屮路旁，汾水Z滨

7、，是北上湘北、南下省城的必经Z地。项冃地块方正，地形平整，北临城山主干道楚滂中路；东连规划中的涝水沿江风光带；南眺远山、鳍鱼洲等秀丽山水；I丿li接汽车站。紧邻宁乡核心商圈一一步行街商圈。项口口J谓是左拥城市繁华，右揽浸水美景。项口是由一座群楼和四栋塔楼组成的高层建筑，并带有地下车库。群楼为商业物业,塔楼为住宅物业。二、项目产品特质项目用地规划面积:8717.95m2；总建筑面积;41138m2容积率：6.6067；半地下层规划有汽车车位86个、摩托车车位42个；一层规划为独立临