形势政策(房地产浅谈)

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1、房地产浅谈摘要:房价之所以居高不下，其原因是复杂的，在一定程度上是上世纪以来把房地产业作为支柱产业发展的必然，而究其根本，乃是与此相关的配套制度的缺陷所导致的垄断以及产权不平等的结果：政府垄断土地，开发商垄断住房供应以及国有土地与集体土地在产权上的不平等。由此导致的大量投机性需求和房地产市场本身存在的刚性需求与有限供应相结合，使得房价持续高企并催生房地产泡沫的产生，而尽管“国字号”调控频出，但由于未能触动关键，显得有气无力，政府公信力也大打折扣。预计在未来可遇见的几年中，房价将持续其不断增长的态势，而如不能尽快对体制进行修正，房地产必然走向最后的崩溃，中国经济也将迎来历史上最

2、严峻的挑战。关键字：房地产调控；房价高企；房地产制度1998年，国务院23号文件取消了福利分房制度，全民住房从此被纳入到商品房体系。此举意在打破计划经济的福利分配，逐步实现市场化与保障体系的过渡，推动中国经济的市场化进程，这被认为是中国住房体制的新起点。2003年，由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。这种“支柱产业”随即引发了房地产的热潮，并以“支柱的力量”带动经济进入持续高速发展的轨道。自1998年至2007年十年间，房地产业对中国GDP增长的贡

3、献率年平均高达21.8%,其中直接贡献率为9.2%,间接贡献率达12.6%。而这种“支柱”的背后，是被房地产绑架的中国经济。一方面是房价的高涨所带来的经济腾飞，一方面是伴随房地产业非理性繁荣的高房价所导致的百姓买不起房。遴中局面让政府很尴尬。调控，又得考虑房地产业崩盘的严重后果，由此政策不能到位；放任自流，把问题留给市场去解决，这在现实面前显然又行不通。而房价仍然在不断快速上涨，由房地产引发的各种诸如拆迁自焚等社会问亦频频发生•以农村为例，因征地导致的农村群体事件占全国农村群体事件的六成以上。毫无疑问，中国房地产问题已经到了十万火急的地步。房价揭秘土地供应不足是房价高企的基础

4、。土地，在任何一个朝代，任何一个国家，都是宝贵的资源。中国的特殊之处又在于人口基数大,住房需求大，而现有的土地制度决定了与之联系的可用于开发的土地却十分有限（这在后面将要讲到）。其次，出于利益驱使，地方政府也趋向于抬高地价，并在房地产业上花费大量精力，由此获得大量的土地收入和相关的房地产税收。此种作法被地方争相效仿，在华夏大地四处“开花”。而事实上，连开发商也乐于接受高地价，甚至从不拒绝做地王。“现金为王”早已成了“划地为王”。而这种变态的地价最终又转嫁到了消费者身上，并成倍的放大。供需关系失调，这种失调主要体现在结构上。供求关系作为决定价格的首要因素早已被现代经济实践所验证

5、。为了其利润的最大化，开发商倾向于将手中的土地开发成高档楼盘，以此谋取更大的利润。而事实上，消费者需要的更多是小户型的中低档房。当然，这只是供求关系的一部分，也丝毫不妨碍开发商的热情，因为除了理性的刚性需求外，还存在着非理性的市场需求（后面将说道），而现实情况却是非理性需求俘序了理性需求。这也是保障性住房，经济适用房Z所以口号喊得响亮，却难有作为的重要原因。即使有点小进展，经济适用房中的各种“怪”也让百姓住不上经济适用房。保障性住房，经济适用房本身是一大突破，而作为主导的政府显然缺乏有效的引导,资金都跑到别的地方去了,都不想去挣这点蝇头小利.传统观念的朿缚及非理性市场需求。中

6、国人的传统是以家为中心，所谓“齐家，治国，平天下”，第一位的是家。而作为构建家的物质基础…-房子，显得尤为重要。就连说一个人穷也是“上无片瓦遮身，下无立锥之地”，没有房子被认为是穷人里面最穷的，强调“居者有其屋”。在这种观念下，国民奋斗的首要目标就是房子。受此影响的后果是城镇居民八成拥有住房，在农村，这一比例更是接近100%。目前，我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权，与之对应的是上世纪80年代的美国，法国，口本，住房自有率分别是51.5%,46.7%,60.4%o事实上，现代经济显然不支持中国人“居者有其屋”的美好梦想。这种梦想的背后是潜在需求的非理性导向。试想当一

7、个刚毕业的大学生就在为来不起房而忧虑时，我们又如何去期望房价往下降，“合理的房价”并不意味着人人都能买上房，更不至于廉价到一个普通毕业生一年的工资。而现实情况是，消费者在不知不觉中成了房价幕后的推手，而这苦果，最终还得消费者自己来承担。在这样的背景下，开发商也更乐于采取饥饿疗法，人为地地降低供给，造成一波又一波的市场恐慌，并从中捞取巨大的利益。关于高房价的原因，不管是土地供应不足说还是供求关系失调说，亦或是炒房说，刚性需求说，都有其确切道理，但这些单一的解释显然是不全面的，没有反应的房价高企的本质上来，