欣欣嘉园商业街策划

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1、阳光舜城•欣欣嘉园商业街营销推广策划方案广州宏杰房地产物业代理有限公司2002年11月18日根据阳光舜城•欣欣嘉园建设进度，目前社区的重要建设项目一—配套商业街即将进入市场推广阶段。作为整个大型社区居住中心的重要配套项目，其重要性和巨大发展潜力不言自明。因此对其进行准确有效的功能定位和前期推广策划是当前面临的工作重点。在策划思路屮，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立阳光舜城社区商业步行街的鲜明市场形象，提高商业街本身乃至阳光舜城项目整体的竞争能力。根据本项目的具体情况，我司用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提

2、出以下策划方案。一、商业街现状分析1、阳光舜城社区商业圈消费环境1）社区规模宏大，消费需求旺盛阳光舜城由实力雄厚的三联集团投巨资建设，规划总面积8.71平方公里，总建筑面积280万平方米，建成后可容纳5.6万人居住。建成后将成为一个规模宏大、环境优美、配套完善、居住人口众多的超大型现代成熟人文社区。小区商铺的经营就是以为住户提供配套和生活便利为冃的，特别对于大规模居住社区而言，住户的生活更依赖于自身的商业配套，因此生活消费结构稳立、需求旺盛。2）服务辐射面广，多种商业形式并存商业街作为未来社区重要的中心商业配套设施，其服务范围不仅在中城，而月

3、•将辐射至南、北两城，对整个阳光舜城的牛活居民产牛:不可替代的作用。同时，未来商业街经过合理规划，多种商业形式并存，将会全面地满足社区居民的基本生活需求。3）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大阳光舜城自1999年1刀10H开工建设以来,社区配套逐步完善,社区建设已初具规模，现已完成住宅项目25万平方米，有1300余套住宅交付使用。至2001年底，已有1000余户居民入住，入住业主主要为驻济各大院校教师、省直机关公务员、商务人士、职业经理人、各类专业人士等。由此可知，社区居民层次结构稳定，综合素质较高,消费力强大，无疑将在未来形成一个消费需求旺盛的社

4、区生活圈，商业发展潜力巨人。4）统一规划经营管理，创造社区商业成功典范在符合阳光舜城整体项冃定位的前提下，对商业街进行统一规划、统一经营、统一管理，加快其成熟周期，形成具有鲜明特色的济南首条社区配套商业步行街，迅速提高市场知名度和美誉度，使商业街成为本地区家喻户晓的社区配套商业成功典范。二.商业步行街项目分析（SWOT分析）•优势（S）1）项目位于阳光舜城中心居住区，社区人口集中，消费需求旺盛；2）社区居住人群结构稳定、素质较高，易形成持续的购买能力和消费流量；3）项目尚处于功能规划阶段，有很大的调整空间；4）社区规模庞大，能够开展多种经营，

5、有利于实现规模经营效应；5）中城现已入住过万居民，生活圈初现，发展潜力巨大。•劣势（W）1）阳光舜城总体建设周期较长，整个社区商业氛围形成仍需时日；2）目前“期铺”的性质令本项目初期的推售会面临较大的阻力；3）商业街项目定位尚未明确，市场关注度及投资者信心有待提升。•机会（0）1）济南市内目前尚未出现类似大规模的社区商业项日，条件成熟一经推出市场吸引力巨大；2）项目开发商实力雄厚，市场信誉度高，有望吸引零售巨商进驻经营，将有助于加快本项冃的成熟周期和促进项冃的市场推广；3）充分的时间可令项冃的各项建设更趋完善，同时紧紧抓住社区整体优势及建设进

6、度带来的市场机遇，配合强有力的策划推广、销售力量，会将一切劣势、威胁化解至最低限度，强化投资者信心,促成项目成功。•威胁（T）1）如此规模社区商业街在济南尚属首次出现，商铺价格、经营模式不具可比性，木地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心理；2）一般来说，一个全新社区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险，投资者要有前期守业的打算。通常全新住宅区商铺的培育期在3〜5年之间，且住宅区人口集聚速度的快慢将直接影响经济效益。另外，即使住宅区内客流量、购买力水平有保障，也要考虑到居民的购物习惯需要一段适当的时间来养成。小结：本项目发展应从服务整个

7、社区的角度进行全面考虑，注意避免与社区周围商业及社区本身配套有过多重复的经营定位情况出现，从社区居民的衣、食、住、行需要出发来规划商业功能，通过营造与社区整体特色基本统一且独具风格的健康生活主题氛围，形成以日用性消费为主兼顾耐用性消费，同时日常购物与休闲消费互补的综合性社区商业格局。存在问题对策尚未形成商圈Iaa.尽快完成项目建设周期b.加快住宅销售进度c.引进大型综合商场（超市）和主力店缺乏成熟经营模式I〉a.引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营统一管理b.营造商业街独特的经营环境投资者信心不足^=>a.成立专门机构负责招商管理b.确

8、定投资回报（带租约销售模式）c.提供优惠政策及付款方式，推出投资计划d.运用价格策略制造升值前景三、商业街核心定位思路我司通过前期对项目的把握和分析，从目前整个社区