楼盘营销书（实例策划）

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1、—、项目定位K项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二、推广策略1、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三、广告企划K广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四、工作进度表恒园尊邸项目策划全案本案营销企划的主要目的¥肖售目标：实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益。积累客户：通过良好的口碑，培养客户对恒园尊邸项目的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。达到配合规划设计的目的，促进楼盘影响力，提高抗风险性，对楼盘的销售达到一定的可预见性。仁项目评判"优势正定县，是一座历史悠久的旅游文化名城，汉高帝十一年时（公元198年）改名为真定府，意为“

2、天下太平”，至今1400多年来，这里一直是府、州、郡、县治所，是当时北方政治经济、军事、文化的中心，曾与保定、北京并称为“北方三雄镇”。是河北省会石家庄的北大门，地理位置优越,交通便利，京广铁路、107国道、京深高速公路纵贯南北，石德铁路、石太铁路、307国道、石黄高速公路穿境而过，坐落境内的石家庄机场已开通20多条国内外航线。作为国家历史文化名城，正定历史悠久，名胜古迹众多，文化积淀深厚，享有“古建筑宝库”的美誉。正定新区和正定国际小商品城的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；恒园尊邸项目的推出，使人们对本区域的物业认识由“中低档”逐

3、渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础和预热效果；与周边竞争楼盘相比，本案在项目功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，花园洋房式的地标性建筑将成为正定新区中独特的风景线；楼盘的人性化、智能化配套设施及简洁美观大方的外立面，给人阳光现代、简约大气、华美尊贵；由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，大大增加了本案的档次。1・2劣势：（略）。。。。。。1・3威胁:（略）。。。。。。1・4机会：（略）。。。。。。本案处于城市发展热点的中心区域，

4、必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求;本案位于正定新区核心商圈，对投资者来说，良好的地段符合其投资前景。2、市场形象定位2.1总体形象位于正定新区中心的高尚尊贵、领先百年的综合商住社区。2.2分形象2.2.1商业中心城时尚、尊贵品牌的展示区，前沿产业的聚集地，吃喝玩乐的天堂街。2.2.2高档商业花园式尊贵住宅新精英阶层的理想家园。（新知识阶层、商务精英、政界翘楚、市场经济中的创业成功者。）正定新区珍品户型，可收藏的稀世旺宅。荣誉与实用主义相结合，人性化和智能化相融合，努力缔造现代人居典范；楼盘的亮点将是由知名建筑专家设计，对楼宇外观精细的考量，营造良好的新贵生活氛围。3、目

5、标客户定位3.1酒店花园式公寓住宅A.销售目标客户看重本区域未来发展的投资者。B.未来居住客户a）购买本案办公物业的业主;b）周边商业区域的私营企业主；2.外地驻正定分支机构、办事处的管理人员。2.周边商业区域的外来私营业主；3.本区域的私营业主4.投资者2.2中心城商铺A.原来周边小商铺的经营者；B.居住在区域周围，有意进行商铺经营的客户;C.看中地段发展，进行商铺投资的客户。4、目标客户分析4・1住宅目标客户分析交际广泛、见识广博；追逐时尚，注重形象，关注生活品质；三口之家为主，有私家车或公司专车；敢于创新、善于学习新知识、新观念；投资意识强。4.1.1主要特征关注品质，

6、对价格不是很敏感；有相对固定的消费品牌；公共活动频繁；个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；注重地位的表现；对未来发展有很好期望。4.1.2信息通道专门的中介机构；房地产信息集中的报纸。4.1.3消费心理对价格敏感较低，注重品质;投资意识较强。2.2中心城商铺目标客户分析4.2.1主要特征主要居住在周边区域，对地域认同感很强;关注市政动态，投资意识强。4.2.2消费心理比较谨慎，不敢冒很大风险;有一定积累，但购买能力有限，对总价敏感。二、推广策略咼姿态、咼品位的社会公关活动。引起公众注意的新闻事件萱销。准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动-1现场展现将来的期望值，给客

7、户以购买信心。公共关系策略与广告宣传推广并举。2、推广阶段推广阶段时间跨度关键节点主要工作简述准备期（略）。。。。。售楼处投入使用以整体项目的推广为主。1、现场及售楼处整体包装2、以及销售资料的设计及印刷完成3、开盘前期的销售工具准备、销售团队组建及培训整体项目与住宅引导期住宅同时开盘执行计划确定。住宅正式开盘为住宅开盘作准备，宣传开始逐步以住宅为主，软广告炒作逐步展开，并在公开前一个月左右，开始进行硬广告投放，广告表现以整体形象为主，广告力度在开盘前大量和大面积释放，同时以研讨会、产品说明会等公关活动