广州海景策划-房地产策划

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1、广州海景策划一房地产策划前言11.市场分析21.1.区域市场分析21.2.定向市场分析41.3.项目分析51.4.竞争对手资料分析71.5.项目周边配套状况1516项目企划思路152.项目市场定位202.1市场定位202.2.项目形象定位222.3.目标客户定位242.4.目标市场细分282.5.目标客户313.销售策略建议323.1.市场气氛培养323.2.促销手段建议343.3.付款方式建议394.宣传策略404.1•媒体选择建议414.2宣传主题434.3广告创意及诉求474.4广告宣传推广策略484.5、媒介的组介策略49结束语51敝司成立专项小组，以专业的市场调研为

2、某础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项目的销售目标。1•市场分析1.1.区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连口云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤冻地区的耍通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。山于城市中心东移，

3、天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状FI渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为屮轴线的新城市屮心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1.2.定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群休以丄薪阶层为主。随看多年发

4、展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于人河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。山于厉地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商晶厉、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都冇其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路Z隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展

5、和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。1.3.项目分析1.项H名称：海景中心2项日规模：由2幢28层组成1.推售悄况：现推都呆轩，海都轩的7〜28层4•宣传主题：只交一成，即做业主4.价格：4076〜5598元/m2,均价4708元/m2（复式）4228-7289元/m2,均价6255元/m25.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地而，双而豪华门，全景落地玻璃门）6.优劣势分析⑴优势分析1、本项冃由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、临

6、近珠江新城，可尽享区内的成熟配套。4、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5、项冃以准现楼发售，增强买家信心。6、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；7、户型可供选择多;8、有停车场，物业收费合理。（2）劣势分析仁珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时口。2、近期周边物业市场销售悄况不活跃。3、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形彖已经广为人知。4、由于项冃档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。。5、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。6、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；7.紧邻主干道旁，噪音大,空气污染严重；8

7、.缺乏商业气氛，社区配套不成熟；9.周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；10.无小区花园，缺乏生活大口然气氛。11.三厉单元无主人套厉，成为其主要抗拒点1.4.竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑2项H规模：由3幢12层及一幢9层组成1.推售情况：现推C栋C1〜C4梯的3〜12层，B2栋的2〜12层2.宣传主题：新天河、新市民、新文化3.价格：4481〜5145元/m2,均价4655元/m2（复式）5668〜6195%/m2,均价5861%/m2（最新价格）4.装修标准：一级二类装修5.优劣势分析⑴