概念策划以奇制胜上海徐汇37°2楼盘策划案

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1、徐汇37°2烂尾楼的新生篇成功密码Z-：概念策划，以奇制胜成功密码之二：创意独到，以新制胜成功密码之三：项目诉求极具诱惑力楼盘档案物业类别：商住两川楼建筑类别：11层小高层物业地址：上海市徐汇中山西路、宜山路楼层状况：一栋11层的全装修商住两川楼发展商：上海天第置业有限公司设计单位：上海东华设计院建设公司：萧山第二建筑工程公司棊地位置：上海市中山西路2006号经济指标基地面积:3,658平方米总建面积:16,400平方米容积率：4.4绿化率：21%绿化率：40%起价：39万元/套最高价：66万元/套项目介绍周边配套：幼儿园：附近有地段幼儿园商场：徐家江商圈

2、、生活繁华便利医院：第六人民医院开篇序言以奇制胜•所向披靡兵法云：“凡战者，以正合，以奇胜。"楼盘行销策划亦是如此。徐汇37。2所以在众多楼盘中脱颖而出，正是运用了兵法中以奇制胜的策略。一、案例概述徐汇37。2地处中山西路、宜山路，是一遗留多年的烂尾工程，因此房型老，影响差，且周边同时上帀的优质个案较多，在这样一个竞争对手林立的行业坏境中，如何成为鹤立鸡群、众目所瞩的焦点是该案的重点所在。为救活烂尾楼并在短期内盘活企业资产，以洞察市场的独到眼光以及独特的策略运用和资源整合能力在徐汇地区制造出一个新的市场亮点，使该案未卖先热。由于木案的诸多利空因素势必导致销

3、售抗性，因此木案不能以常规的酒店式小户型公寓来操作。这时就需要找出本案的利好点并加以放大。企划部认为，本案最大的优势即地段+房型小+精装修，那么用什么方法把这些优势夸人呢？就这个问题，及第企划部提岀了一个“恋爱”的概念，以恋爱的独特视角来诠释徐汇37°2o2003年8月14H,徐汇37。2甫一推出，就不断有來人來电。据售楼处统计，当日來电近900个，有效客户为230人。二、背景分析（-）徐汇概貌徐汇区位于上海市中心城区西南部。东经120度26分，北纬31度12分。东及瑞金南路、陕西南路，与卢湾区毗邻，徐浦大桥与浦东新区连接；西南至虹梅路、虹梅南路、老沪闵路

4、和华泾镇关港村，与闵行区分界；北达长乐路、华山路、兴国路、淮海酋路，与静安区、长宁区接壤。全境东西相距7公里，南北和距13公里，占地而积54.76平方公里，其中陆地而积50.94平方公里，水域面积3.82平方公里，占全市9个中心城区总面积19.54%境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，是市中心进出闵行、奉贤、南汇、金山、青浦等区县和江、浙、闽、赣、皖等诸省的交通要道。据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有销庄别墅，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。区

5、境在唐、五代、枕头时属华亭县髙昌乡。元、明、清三代属上海县高昌乡。清宣统二年（1910年），区境分属上海县的上海城、法华乡、漕河泾乡。至2001年12月，区境辖湖南、天平、斜土、枫林、徐家汇、m林、虹梅、康健、长桥、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾镇。徐汇区经济、社会各项事业发达，具有繁华的商业商贸区、舒适的高极居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能。繁华的徐家汇商业屮心，集屮了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁华的标志性区域。流光溢彩和衡山路休闲待、绿意盎

6、然的徐家汇公园、气势恢弘的上海体育城、“巨无霸叩勺思考乐卩局以及柯达、永乐超级彩院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身、求知的场所。（二）徐汇房产市场概况徐汇区素有上海高级居住区Z称，区域冇各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市Z最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康人楼等采撷了古今屮外建筑流派，描绘了色彩斑澜的建筑历史风情画卷。同时乂是一部部近代上海政治、经汛文化、社会历史的凝尚记忆。近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批牛态型、智能型新兴住宅小区南后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的

7、现代气息。“住在徐汇”成为上海房地产市的亮点。（三）宜山路建材市场概况位于徐家汇的宜山路建材一条街兴起于1995年。1999年宜山路市场管委会成立后，拆除了二白•多家“卷帘门”店铺，通过土地置换，扶植大型建材市场进驻宜山路等措施，使现今宜山路建材经营越来越趋向专业化、系列化和特色化。目前，营业面积超过1刀平方米的商家已超过20家，即将开业的金银岛建材商厦、家饰佳、建材商城等都超过了1.5万平方米。（四）小户型公寓市场情况1.小面积酒店式公寓发展概述早期的酒店式小户型公寓以低总价做明显诉求,以年轻客户、白领为主打。强调自有产权和纶活的独立性。强调低总价。因小

8、户型的总价低选择的地段一般都较好，因而拥有较高的租金回报，购房者可