商业购物中心的定位和实施计划

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1、商业购物中心的定位和实施计划定义：什么是SM市场定位？购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。所有的廿发商都希望他们开发的项H成功，但对国内和国际大型连锁商业设施的激增，SM开发商不得不思考：什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足？一个正确的选址是至关重要的，但是经常性的局限还有规划限制，地块的形状，邻街和其他竞争性因素等。市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发簡自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。在SM定位中必须要考

2、虑的问题是：1、商品线的宽度和深度2、服务机构和店铺的数量3、顾客服务的范畴4、顾客服务的质量5、主流生活方式及发展趋势6、价格竞争性及敏感度7、所处社区的标志及特性8、环境及气氛营造开发最好及先进的SM理念，需要进行完整的市场研究和信息供给：A市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据B竞争性数据•H前供应商提供的商品及服务，以及在业界和SM中所用物业的特征•市场上那些服务空白•目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩•正在筹划屮造成直接和间接竟争的改造和新建商业物业C现有商业物业业绩数据•物业管理和服务标准D立地和选址分析E初选店址和竞争商业物业的比较分析F市场战略审查•开发

3、商专业市场团队构成/中、外•市场团队在项FI团队中的级别•市场团队的推介质量/］才I队的专业技术•专业市场顾问的输入•市场顾问相对其他开发商的利益冲突•己经完成的市场调研/如果现有数据不足，市场可能被需要做进一步调研三种主要的调研技术会帮助定位实践：•顾客随访•小组深度访谈•承租户访谈市场实施计划一个市场实施计划是拟建购物中心发展方案，其中首先包括一个SWOT分析。随后是项目的增值建议，最后是项目报告。1、SWOT分析•物业（零售、办公楼和设施）属性及物业主提供的服务•价格策略（各种选择组合、物业主的财务目标）•招商策略（代理商、展示单元、直复营销、战略联盟）•宣传推介（媒

4、体、媒界关系、广告计划）2、项目的增值建议•硬件（建筑设计及其舒适性）•软件（物业管理能力及经验）3、项目报告（1）承租户和顾客定位及描述（2）店铺组合及商吊组合根据上述分析结果，结合目前存在和准进入市场的项目，开始准备陈述SM的市场定位。然后描述冃标承租户及顾客的概况。最后根据己经完成的研究结果，陈述店铺组合及商品组合建议。（3）建议及执行报告中项目的硬件和软件将奠定该项目的质量基础，使该项目更具竞争性。设计概要将为项日开发提供设计构思。该报告也将框架市场营销和招簡的基础。当前，在SM的开发、营销和管理中，极少数开发商明确需要进行SM市场定位，并且能提供一个设计概要指导整

5、个设计工作和开发团队。大多数开发簡把这项工作留给设计师，并II让他们在没有任何市场和承租户背景资料的情况下进行开发设计。更糟糕的是如果他们不是商业物业设计师，或者这些项目没有提供设计概要，其后果将出现不合理的丿占铺空间构造和混乱的设施布局，造成招商的障碍。这种情况下，如果建筑层柱C经完工就异常困难更改,这种失误的代价是惊人的，开发商可能因此中断施工和物业推广，以致项冃开发成本严重超出预算。为了避免不必要的损失,冇经验的开发商在项目开发前期就成立市场营销团队和邀请冇经验的商业物业营销顾问来参与项目开发。这样不仅使项日具备充足的理由在市场竞争中建立核心优势，而且还会具有超出顾客

6、期望的完备基础设施和服务确保开发项目的投资收益。公司规章制度一、公司形象1、员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界止确地介绍公司情况。2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗。4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人接待。5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须吋

7、刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。7、员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。8、员工要注重个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须大方得体。二、生活作息1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。