商业策划报告

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1、PARTI商业环境调查与研究1一、周边商业状况调查11、当而商业现状调查12、近期商业规划调查3二、商圈范围及主力客户群41、商圈范围42、主力客户群43、商业环境的SWOT分析54、商圈内既有商业消费构成及评价7PART2商业市场与功能定位9一、商用房产的市场供需状况91、北京市商用房产经营状况92、近期商用房产的需求特点103、木案所在地的商用房产的市场效果1()二、XX大厦总体商业风格定位111、市场形象112、木案主力店铺的选取原则123、营运效果124、本案关联业态、业种的影响12PART3商业配比及组合方案14一、XX大厦收益能力测算141、销售价格测算142、租金水平测算14

2、3、XX大厦营运成本测算假设15二、XX大厦商业组合模式151、业态及业种选择152、店铺组合及推荐品牌153、店铺面积及区位分布17PART4商业功能设计方案与比较18一.主力店铺的功能及区位设计181、自营主力店铺——超市的区位设计182、超市血积控制因素183、超市总体风格定位19二.组合业态的功能及区位设计201、各业态的选择及楼层分布202、组合业态店铺间的互动效果203、推荐店铺的功能要求21三、组合方案比选21四、营运模式及风险控制221、整体营运模式222、风险及防范223、管理架构23PART5商业收益研究及测算24一.承接租金水平测算24二.各方案的投资收益分析24三.

3、各方案测算数据汇总26四、考虑广告宣传费后的效果五、建议方案及收益预期2627结论附件par±1商业环境调查与研究一、周边商业状况调查XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X小区地区的标志性建筑。就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。1、当前商业现状调查调查范围：以X小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。以A、B、C、D分别代表划定的区域。区域划分参见附件一:XX大厦区位图示。A区商业种类数量基本经营状况备注服装专卖店约15家规模较小，低档次，经营状况一般。食品、用品店约10家规模很小，档次较低，经

4、营一般。综合超市5规模较小，经营状况良好。综合商场1规模大，中高档次，经营一般。邮政、快递2X小区邮局规模较大，另一家较小银行、储蓄所约10家绝人多数有一定规模，经营状况较好。娱乐设施0健身设施2规模较大比较有特色，经营状况不错。馳按摩等餐饮设施19大部分为中档餐厅，主耍聚集在XX大厦以北，生意好。B区商业种类数量基本经营状况备注服装专卖店1规模较犬，档次较低，经营状况一般。综合超市61家规模大，经营状况较好，其他规模一般。建材家居2规模大，经营•般。电子产品专卖店15家左右大多数规模较大，竞争十分激烈。邮政、快递2规模较小银行、储蓄所9中等规模较多，经营较好。娱乐设施3规模中等,经营一般

5、。健身设施1规模较犬，经营…般。保健性质餐饮设施29小等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。C区商业种类数量基本经营状况备注服装较多规模很人，档次较低，多数为批发市场。食品、用品店较多规模小，低档次。综合超市4规模人，经营状况良好。邮政、快递3邮局，规模较大，其他规模很小。银行、储蓄所约15家工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较好。娱乐设施2规模较人，经营较好。餐饮设施17规模不人，有一部分为西式快餐，经营较好。D区商业种类数量基本经营状况备注服装较多规模较小，低档次，经营状况…般。综合超市2规模较大，经营较好。邮政、快递1规模较人，需求较人，业务很多。银行、储蓄

6、所6屮等规模，经营较好。工艺品1较大规模，档次较高，经营•般。美容1中等规模，中等档次，生意很好。娱乐设施4中等以上规模，经营较好。距离本案较远健身设施1经营较好。宾馆3规模较大，由丁•客流不稳，经营一般。餐饮设施29屮等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为屮餐和西式快餐。四个区域的主要商业设施及其分布详见附件二XX大厦周边商业设施分布图;附件三:XX大厦周边商业设施分布表。2、近期商业规划调查＞区域内及周边道路交通XX大厦近邻海淀区、西城区交界处。区域内的规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通耍道

7、通过量大增，对本案品牌店的宣传有一定的帮助，但在主力通路与次级道路的交叉口凡有双向护栏阻隔，一定程度上会减少商业机会。＞周边地区既有商业核心区＞黄金投资地区＞已列入北京市、海淀区的周边商业规划二、商圈范围及主力客户群1、商圈范围＞覆盖半径以本案所在地为圆心点；以2KM半径为一级商圈；以3.5KM半径为二级商圈；5KM半径为三级商圈。出于XX大厦为商务写字楼建筑，入住商户的社交活动会带來部分消费潜能，可视为潜在商圈或第四商