商业趋势分析

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1、商业地产并不像住宅市场那样完全依赖交易来茯得升值，收取租金也是商业地产较为稳定的投资冋报。”泉舜集团常务副总裁陈荣达表示，这种双重冋报的投资属性决定了商业地产项目更具抗风险能力。有业内人士衣示，厦门帀成熟的商业氛围，是吸弓I众多投资者投资厦门商业地产的原因之一。据豪斯房屛企划执行总监黄晓滨介绍，目前商业气氛渐浓的厦门明发商业广场，其商铺租金返还率按签约期一般在4%—8%

2、'可逐年递增，而厦门市场上的商铺投资回报率平均也在6%-8%左右，“依照目前的投资回报率估算，投资一间商铺约10年后就町以收回成本”。“一直以來，本地居民投资厦门商业地产只占很小一部分，大部分投资者來白于漳州、泉州乃金芾田

3、、龙岩等地。”黄韶斌认为，受国内外经济回暧的刺激，加上近期国家宽松的货币政策提供了充足的资金支持，外來投资者从“冬眠中苏醒”，促成了此次厦门商业地产投资的回暧潮。投资者对通货膨胀的预期增强，是近期商业地产投资升温的又一原因。城市年轮地产研究屮心相关人士指出，一些购房者试图将投资商业地产作为规避金融危机的理财手段之一。“从北京、上海等地的楼市近况來看，英厉价已接近或重回2006年、2007年的水平，但其租金水平却持续下降，净收益不足4%。厦门地区也出现了这种房价和租金相背离的苗头。”一位厉地产市场投资分析师指出，经历了2008年前后如过山车般起伏的楼市的洗礼，投资者更为谨慎。“为了规避房产泡

4、沫衍生的通货膨胀，投资者比以往更愿意投资到抗风险能力较强的商业地产中。”在厦门某商业地产项目的销售现场，泉州人林先生告诉记者，其之所以更倾向于投资商业地产，主要是看中英在通货膨胀期间可以通过提高租金，來减少因存款和按揭贷款利率提高带来的月供损失，“当然，前提是要选择客流量多的地段”。局部过热隐忧难掩就厦门商业地产目前出现的升温迹象，有业内人士提醒，需警惕长期以來厦门商业地产发展存在的局部过热问题。据了解，冃前厦门岛内主要的商圈是“轮渡一中111路''商圈、“火车站一富山”商圈及江头商贸屮心。近几年來，随着瑞景新城、明发商业广场、禾祥西商贸街的陆续建成，岛内的商业地产己经呈现过热势头，空置率

5、也在增长；而岛外在建的大型商业地产项FI如阿罗海城市广场、海沧lit贸商城、绿苑新城、国贸商城、泉水湾商业步行街、汇景新城中心等,数量虽多但真止投入使用的用指可数。集美人学房地产研究所相关人士向记者表示，1=1前投资升温的商业地产项1=1多数集中在岛内。事实上，岛内商圈己过度饱和，投资成本也水涨船高；而岛外商圈普遍缺乏成熟的商业配套，客流量较低，达不到应有的规模效益，其投资风险与投资收益Z间有着不小的落差。此外，厦门市一些商业地产经营规划不够明晰，也让业内人士感到担忧。厦门诚毅地产投资管理有限公司副总经理吴明晓女士告诉记者，不少地产开发商在建设商业地产项目时，只是简单地把商业地产当成商业物

6、业來建设，而后像住宅一样销售出去,并没有从开发商业终端的角度加以规划，最终导致整个商业地产项目的商业辐射能力不足。“迄今为止，厦门谈得上成功的大型商业地产项目寥寥无几。”在黄韶斌看来，开发一个成功的商业地产项日除了要有明晰的业态规划外，还要综合考虑运营商铺间的互补性，并配备一个强有力的运营管理I才I队。他表示，现在的投资者更倾向于购买沿街的社区店铺。“这类社区店铺投入低，冋报稳定，比较符介投资者日前的需求，而且，社区店铺易形成辐射周边生活区的小型沿街商业圈，这也带來了较大的升值如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以您应该慎Z乂慎。技巧一：商铺投资的目的购买商业用房的目的

7、人致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者町以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资冋报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形彖店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形彖，从而进行品牌传播。技巧二：租用还是买产权产权商铺可以自用转让、继承、出和或用于抵押；而以租赁方式取得

8、的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却H渐减少。这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越來越高。技巧三：商铺投资方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼街区商业、住宅街区商业。-•般而言，办公楼街区商业是作为配套