城市综合体策划

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1、城市综合体策划书目录1项目背景简介12项口市场分析12.1城市整休发展水平12.2光谷区威发展水平12.2.1光谷经济发展12.2.2光谷人员分析22.3项口SWOT分析23项目功能分析与面积分配33.1功能分析33.2面积分配概况44经济性分析44.1项口总成木分析44.2项目收益分析54.3经济效益结论65项目风险分析及控制65.1拆迁周期风险及不稳定因索65.2项口区规划用途及指标风险75.3项目资金周转风险71项目背景简介木项目位于武汉市洪山区光谷商业圈内，东起森林公园，西至鲁磨路，北至珞瑜路，南到武珞路。随着武汉

2、经济发展，武昌作为三镇z--，经济小心由屮南路慢慢开始往东部的光谷发展，因此选择在上述光谷地段10力•平方米的区域策划一个包括商业、酒丿占、餐饮和娱乐、写字楼等的城市综合体。2项目市场分析2.1城市整体发展水平武汉是华中地区最大城市，长江中下游特大城市，同时也是15个副省级城市之一，拥有990万常住人口和200万流动人口，总面积达8489平方公里。武汉市区被长江和汉水分为武昌、汉口、汉阳三镇，光谷位于武昌。随着中原城市圈的崛起，武汉的发展得到了国家和湖北省的大力支持。武汉市2010年经济总量达到5515.76亿元，比上年的

3、4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%,GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。武汉拥有商业网点12万余个，有3家商业零售企业跻身全国连锁经营企业30强行列，2009年商品零售总额达2164.09亿人民币。在汉木地商业零售企业有武商集团、屮商集团、汉商集团、屮百集团（武汉现有屮百仓储37家、屮百超市350家）还有大洋百货、新世界百货、华联、土府井等国内知名

4、企业及沃尔玛、家乐福、麦德龙等世界五百强企业及国际独立零售商联盟（IGA）中国总部。武汉的传统商圈主要有：屮山大道、航空路、江汉路、汉正街、司门口、屮南路、钟家村，近年新兴的商圈有：街道口、王家湾、徐东、光谷、广埠屯（华中最大的IT市场）2.2光谷区域发展水平2.2.1光谷经济发展光谷是武汉东湖新技术开发区的简称，是中国最大且最具实力的光电子产业生产和研发基地，是首批国家级高新技术产业开发区之一，屮国第二大智力密集区。高新区内有著名的光谷软件园，聚集着微软（武汉）创新技术中心、IBM全球服务中心、EDS全球服务中心、法国电

5、信软件研发中心、交通银行信用卡中心、招商银行运营中心及世界五百强和国内知名软件服务外包中心、金融后台服务屮心。2009年，国务院批准东湖高新区建设国家自主创新示范区。东湖新技术开发区规划面积224平方公里，已建成约90平方公里。建冇关东科技园、关南科技园、大学科技园、光谷软件园、富士康武汉科技园，以及汽车电子、金融后台、武钢、武重、武锅等产业园。正在建设国家生物产业九峰创新基地和九龙产业基地。截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有&000多家。截至2009年9月，光谷拥有华工科技、武汉

6、凡谷、烽火通信、凯迪电力、东湖高新、人福科技、长江通信、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家在国内外资本市场上市的上市公司，上市公司数占湖北省的三分之一，是湖北乃至中部地区上市公司最密集的地区。2.2.2光谷人员分析武昌是武汉的教育中心，集中了华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、屮国地质大学、华中农业大学等著名高校，东湖高新技术开发区位于武昌东部，园区依靠武昌丰富的知识资源，集聚了各类高等院校42所、56个国家级科研院所、20多万各类专业技术人员和70多万在校大学生、51名两院院士。园区内众多的高薪专业技术人员以及数量庞

7、大的高校在校生，形成了巨大的消费群体，给商业、娱乐的发展带來庞大的消费潜力。因此，随着东湖高新技术开发区的发展,光谷需要一个城市综合体，来满足这些巨大的潜在需求。2.3项目SWOT分析根据上述武汉宏观环境和光谷微观环境分析，可以得出在光谷地区建立城市综合体的SWOT分析矩阵如下：S武汉良好的经济发展形势，以及东湖高新开发区的发展潜力给城市综合体的建立提供了保障，光谷密集的高薪人群和高等院校学牛•为城市综合体带來了庞大的消费群体。W光谷处于发展初期，并且位于东湖开发区东侧，非传统核心地段，如何与武昌的传统商业区屮南路等竞争，

8、是一个问题。0数量庞大的新增高薪技术人员和高校人员，为城市综合体中商业、娱乐、办公等设施的发展提供了良好的机会。T如何与武昌的传统商业区中南路等竞争，吸引消费群体，是该项目的威胁。3项目功能分析与面积分配3.1功能分析本项口包括一个6层的商场和一条500米的环商场步行街，一个地上17层地下1层的写字楼，