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1、2012盐城市华山北路东侧、嫩江路北侧挂牌出让地块前期调研策划报告编制（策划）机构：盐城工学院提交日期：2012年9刀目录第一节盐城市居住区发展形势分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3一、盐城新的城市发展规划和基础设施持续完善。，,,,,,,,,,,,3二、城市化进程加快将促进居住区的快速发展。，,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3三、《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》，,,,,,3第二节区域结构调查与城市发展规划调查,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7地理•位置及概况,7么,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
2、,,,,,,,,,,,,,,,7三、四、五、交通道路体系状况,,,,,8区域性质与功能特点■•、、设计定位（开发档次），,,”,,,,,,,,,,,,,,,,,,”,,,,,,,,,,，14三、功能定仿15四、建筑规划设计建议,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,“,,,,,,,,,,16五、户型宗付20第—卩项目优分析””””””””””””””””””””””8-4#&“2一爲热R第四节第五节市场倾向分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8项目定位”””””””””””””””””””””””132第一节盐城市房地
3、产发展形势分析一、盐城新的城市发展规划和基础设施持续完善。盐城市位于我国沿海经济带、长江经济带及亚欧大陆桥经济带组成的“jT型经济发展框架的结合部，东濒黃海,北靠“陇海-兰新"经济发展轴，南邻长江三角洲地区，是江苏省确定的“重点发展沿江、沿沪宁、大力发展沿海、积极发展东陇海线”的四沿战略以及“海上苏东”发展战略实施的核心地区，也是潜力较大的地区。随着上海屮心城市及长江三角洲地区对外辐射扩散效应的增强，盐城市与上海及苏南地区的经济联系将日益增强。盐城处于沪、宁、徐三大区威屮心城市300公里辐射半径的交接点上，其空间地理位置正处在江苏省沿海屮部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区
4、的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要的战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。“I•二五'，期间，盐城市区（盐都、亭湖）面积将曲2007的年的71.6平方公里扩大到90平方公里，城市承载服务保障能力冇效提升，基础设施由滞后型向适应型和适度超前型转变。新的城市定位将影响房地产开发方向，使盐城房地产发展空间大为拓广，盐城作沿海区威屮心城市的集聚辐射作用和承载服务能力将大大增强。二、城市化进程加快将促进居住区的快速发展。2009年末，大市区人口达163万人，城市化率达46.3%。根据江苏沿海地区发展战略规划，2012年城镇化率达到55%,2020年耍达到65%左右左右，按每年
5、1.25%的增长速度来算，到2015年，大市区城镇化率要达到59%,而我省城镇化率已达到了55.6%,市区的城市化率仍处全省较低水平，未来仍有很大的增t空间。在盐城城由化高速增长的过程屮，农村劳动力会加速向城市转移，在这个转移过程屮，大量的农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用地。这样以來届住区建设的规模也将大力加大。三、《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》。第一条，为了规范市区国有土地上房屋征收过程中安置房建设和管理行为，保障选择房屋产权调换被征收人的合法权益，促进城市房屋征收工作健康有序实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《江苏省贯彻实施<
6、;国冇土地上房屋征收与补偿条例>；若干问题的规定》等有关法规政策，制定木实施办法。第二条，市区国冇土地上房屋征收安置房，以下称安置房，是指向市区征收国冇土地上个人住宅且选择房屋产权调换的被征收人，定向销售的限价商品住宅，以及房屋征收部门或其委托的房屋征收实施单位，以下称征收部门，用于安置被征收人的团购商品住宅。依据市区城帀规划、土地级差和行政区划等因索，将市区划分为老城区、建成区和新区三个区域。具体范围是：老城区为东至开放大道、南至大庆路、西至太平路■串场河沿线、北至黄海路围合范围，建成区为东至通榆河，南至青年路■东进路，开放大道以东为青年路、开放大道以西为东进路，西至西环路，北至
7、新洋港围合范围，除老城区部分，新区为市区上述范围以外的范3围。第三条，市住房保障房产管理局是市区安置房建设管理的行政主管部门市住房保障屮心具体负责市区安置房建设管理的日常工作。市发展改革、规划、国土、城乡建设、物价、财政、审计、监察等部门各司其职协同实施。盐都区、亭湖区人民政府市开发区、城南新区管委会分别是其辖区为不断改善老城区人口密度高的状况在建成区和新区范围第六条安置房建设用地采取限定房价、限定套型、竞争地价的方式出让。用于房屋征收的安置房
