胜和广场招商策划(写字楼)

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1、月生和w\勝和廣場pEACESQUARECBD■商务地标■财富核心:-rtwrcni••dos本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。1、探查市场需求空间2、提炼项目的独特优势3、提供更多的附加值4、形象、概念提出及推广5、完善操作、服务细节市场分析2003年，第一国际、华南MALL、地土广场、星河传说等四大商业地产开启了东莞商业地产的高速发展期，其后二、三年各类形态商业项目纷纷跟随这四人商业项目所描画的人好前景上

2、马，一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，冃前以写字楼为主的商业项目主要集屮于东城区与新城市屮心区。•怡丰昌盛大厦•鸿禧大厦O东城体O图书谊鸿IS中心•联通大廈。•鸿基大廈•鸿福广场星鹏商务大廈辞众O第国际心华凯豪庭中•★•S哈顿时代••腾龙中心国际商会大厦•怡丰阳光大廈•南城商务大厦电佶局°O展览馆中环财富广场•华凯广场・。科仝新城市中心区附近写字楼项目:本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是

3、众多地产商的必争之地。在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目:第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结构）、鸿禧中心、鸿福楼、吋代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心……目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为-年左右，平均空置率为60%o在地理位置和景观上胜和广场、金盈人厦、华凯人厦……有着得天独厚的先天优势，由于它们入市

4、较早抢占了市场先机，金盈大厦、华凯大厦在价格上而要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选冃标。本项目面临的竞争项目——国际商会人厦、鸿禧中心、鸿基人厦、华凯广场、腾龙商务中心……即将入市强势竞争项目——盈锋屮心,屮环财富广场正式承租时间为2006年的10月份。（户型面积范围：M60m2、M170m^250m2；价格：尚未制定；配套：较本项目完善）小结：写字楼项目市场空间趋于饱和；新城市中心区周边的写字楼市场竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市

5、场已经不能凭CBD商圈、地段升值概念来吸引租客，因为这是它们共有的卖点、优势。东城区附近写字楼项目：东城区市政规划为商贸小心，多年以来形成浓厚氛围，也有大量的高级纯商务办公楼及商住楼与南城区相呼应，如星河传说的CEO版别墅式办公楼，东湖花园的商住两用楼，东城中心，世博大厦，金月湾，辉煌大厦、新华人厦、世纪广场等，均吸引较多企事业单位办公,形成较为浓厚的商贸办公氛围。小结：东城商务圈形成比较早，那边空余和新建的写字楼已经不多，未来，新城市中心区的新建写字楼项目将会是众多企业办公选择的主要对象。这些竞争

6、项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合素质很接近，对胜和广场的竞争与影响是极大的。针对主要的竞争项目列表如下:项目时间平均价格面积物管■■亠实用率入住率近旁配套优势劣势华凯200340—110、170、2.8>7093银行、成立较早，车位较少，大厦50245、325・・・%%商场进驻了许多大厦外场地品牌、大型有限公司，配套商业成熟金盈200325—170、250、3>7090银行、成立较早,大堂较小，大厦36400…%%商场配套商业成装修简单。熟第一200325-3120、160、3>70

7、50配套品牌知名度电梯数量太国际0200、300、%%较为极高，吸引少，写字楼全面了众公司进总量、配套驻，面积合理，配套商业完善服务商业过大，导致总体状况冷清国际200425—110、150、3>7070面积实用、缺乏形象商会30180…%%总量少、配大厦套业态完善，成立较早。鸿基200428—100、150、3>7070成立时间较外观形象欠大厦33250…%%早。佳华凯200528—98、150、3.5>7045豪华、气派成立时间较广场32210、405…%%晚腾龙200525—120、180、3

8、.5>7040免半年管理现场招商队商务30660…%%费，免停车伍力度不够中心费，豪华欧式风格，周边配套完善。中环2006待定70、120、待定待沃尔沃尔玛，人显得较为拥财富160、200・・・80%定玛、高气旺，生活挤，景观较广场级会配套便利，差。所、酒豪华气派店鸿禧200526-3100、140、340周边外型豪华美但景观环境中心3260、300、70%%配套观、设有独较差。400…较全立卫生间］小结:关键词——入驻率：随着项冃建立吋间各项冃租金水平呈下降趋势，入