技术商务标(天澜居)

《技术商务标(天澜居)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、“海昌生活城（天澜居）”项目物业管理投标文件（技术标、商务标）编制日期：二0—四年五月第一部分技术部分4一、项目情况4二、项目分析4三、物业管理设想5（-）物业管理目标5（-）物业管理思路7（三）项目管理重点11（四）项目管理难点13四、物业管理方式14（-）管理模式14（-）各部门职责16（三）建立沟通协调机制17（四）业主满意程度分析19五、物业交付使用前物业管理20（一）前期介入20（二）入住阶段服务重点22六、内部装修的监管方案26（-）装修的现场组织工作26（二）违章製修的预防措施，认真执行双告知制度26（三）装修过

2、程的监督管理27七、入住后物业管理28（-）公共秩序维护方案28（-）停车场管理服务标准31（三）设施设备维修养护方案31（四）保洁服务37（五）绿化养护标准39（六）综合管理服务标准40（七）宠物管理措施41（八）投诉管理41八、人员管理44（-）物业管理服务中心人员架构表44（二）主要人员素质要求与岗位吋间安排44（三）各岗位职责46（四）人员招聘50（五）人员录用51（六）培训计划的方式及目标52（七）员工的管理与考核54九、规章制度及管理运作机制54（-）物业管理制度的建立54（二）档案的建立57（三）内部管理机制59

3、

4、・、财务管理63（一）财务管理工作模式、制度63（-）物业管理服务费的收取方式65十一、各类突发事件的应急预案65（-）紧急事态处理的目的65（二）紧急事态组织结构65（三）紧急事态处理流程65（四）紧急事态的内容及操作67十二、物资装备73（-）管理用房73（-）物资资源配置73I•三、社区文化活动75第二部分商务部分77一、测算依据：77二、物业管理服务费报价78三、物业管理服务费构成79四、财务预算分析85五、其他费用85（一）保》吉拓荒85（二）前期介入费85（三）地下停车场（地下车库）管理费86（四）有偿服务收费明

5、细表86第一部分技术部分一、项目情况天澜居项目位丁天津滨海新区响螺湾商务区西侧。物业类型：住宅、商业；木项目业态类型：住宅、商业；木项目坐落地址：天津市滨海新区中心商务区安阳道以北、万年桥北路以东；本项廿物业管理区域四至范围：东至迎达路、安阳里、坨地电信局；南至安阳道；西至力年桥北路；北至力顺道、安阳里、坨地电信局。本项目总用地而积79570.45平方米，总建筑而积254430.74平方米，本项目建筑而积196902.74平方米。本项目的建筑密度为20%；容积率2.42；本项目内共含建筑物28幢。包括3层的多层住宅1栋；8层的

6、屮高层住宅4栋；20-40层的高层住宅12栋;1-2层的配套公建（商业）11栋。项口总户数为1833户。绿化指标：绿化率35%,绿地面积27849.66平方米；本项目规划建设机动停车位1490个。包括地上停车位274个,地下停车位1216个。二、项目分析项目周边配套齐全，设施完善。学校教育有：塘沽一幼、、塘沽盐场中学、塘沽一中塘沽六屮、塘沽二屮、塘沽五屮、宇波道小学、天津开发区职业技术学院、滨海职业学院、外国语学校、塘沽师范学校。周边医院有塘沽中医医院、塘沽第五中心医院。项目邻近银行有建设银行、农业银行、工商银行。商业设施齐全

7、，紧邻响螺湾商务区、于家堡金融区、塘沽金街。休闲娱乐设施完备，周边冇极地海洋馆、外滩公园、河滨公园等设施。项口交通状况便捷，可乘坐轻轨9号线到洋货市场下车，再乘坐110,501路到坨地站下车即可。交通状况：三条高速路（津滨高速、京津塘一线、京津塘二线）一•条快速路（天津大道）两条轨道交通（津滨轻轨、京津城际）。（-）业主及服务需求的分析鉴于该项目为高档住宅项目，我们在服务过程中既要针对不同的物业类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在整体服务标准、服务素质上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务捉供方而的特殊要求，最

8、大限度的为其捉供便利、快捷、舒适的工作、生活环境、又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互Z间的影响。（-）未来业主的群体分析通过对周边市场研究，我们对项目的业主构成进行如下初步预测：1、居住地缘性客户一一现居住位于项目附近的客户，这部分主要以现租赁房屋的客户为主，以拥有房屋产权的客户为辅；2、工作地缘性客户——现工作位于响螺湾、屮心商务区、临港工业区、塘沽区以及开发区的的客户，这部分客户月收入较高，工作稳定性较高，属于长期稳步升职加薪型工作；（三）未来业主的需求定位经调研，本项目业主定位为：集居住、投资于一体，未来业主

9、主要是当地高收入人群和部分外來投资群体，对住房消费环节中的服务需求和生活中的服务需求会表现出多样性。未来业主的年龄层次是以屮青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。他们白天比较繁忙，难于与物业管理中心有频繁的接触，针对这个问题，我们将逐渐加强“班后服务”等服务体系，使业