全案策划摸版

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1、更多企业学院：《屮小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《屮层管理学院》46套讲座+6020份资料《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员T培训学院》77套讲座+324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+13920份资料《财务管理学院》53套讲座+17945份资料《销售经理学院》56套讲座+14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+4879份资料房地产营销策划案全案模版第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是

2、全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多卜•功夫，以后的开发经营就对以事半功倍。项目投资策划营悄可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，述对项n开发节奏提fi1专业意见。一项目用地周边环境分析1、项h土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地而积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调杳.地块周边的建筑物•绿化景观.自然景观•历史人文景观•环境污染状况3、地块交通条件调杳.地块周边的市政路网以其

3、公交现状、远景规划•项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的肯入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育・医疗卫牛.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动•生活服务.娱乐休息设施•周边对能存在的对项H不利的干扰因素•历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量笫三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重•社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.屮国城市房

4、地产协作网络信息资源利川2、项H所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重・政府对各类住宅的开发和流通方而的政策法规・政府关于商品住宅在金融、市政规划等方而的政策法规.短屮期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项H所在地房地产市场总体供求现状4、项H所在地商品住宅市场板块的划分及其差杲5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析•商晶住宅客户购买行为分析三十•地SWOT（深层次）分析1、项H地块的优势2、项目地块的劣势3、项H地块的机会点4、项H地块的威胁及困

5、难点四项H市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料•项目户型结构详析.项冃规划设计及销售资料.综合评判2、项口定位・市场定位：区域定位主力客户群定位・功能定位.建筑风格定位五项H价值分析1、商品住宅项H价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各耍素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项冃同各类比项冃诸价值实现耍素的对比值根据价值要素对比值判断本项n可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比十•地价值A市政交通及直入交通的便利性的差界B项冃周边坏境的差界：

6、口然和绿化景观的差界教冇和人文景观的差异各种污染程度的差界社区素质的羞异C周边市政配套便利性的差异项冃可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计E形彖包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项耳对实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项H定价模拟1、均价的确定•住宅项冃均价确定的主耍方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范I羽B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目屮具体单位的

7、定价模拟•商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项H投入产出分析1、项H经济技术指标模拟.项冃总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项H首期成本模拟•成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟•销售收入模拟：销售均价假设销悟收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.嫩感性分析：可变成木变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的彫响八投资风险分析及其规避方式提示1、项H风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以

8、提升项目同周边项冃的类比价值项目形象包