社区商业业态空间布局研究

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1、房地产开发CHINAREALESTATE社区商业业态空间布局研究———基于典型社区商业案例的总结钟桂芬张丽君李伟南京网尚机构房地产研究中心社区商业是指以社区内居民为服务对象，以步型是指正在开发或者已经开发完成，正处于销便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生售、招商阶段的社区商业类型；过渡型是指商业活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生开发已经全部结束，仍有部分商铺处于销售或者活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的招租阶段的社区商业类型；成熟型是指商业已经服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全部销售、招租完成，形成良好的商业市场氛围，全、服务配

2、套的特点，并以先进的商业业态和优且具有一定的区域吸引力的社区商业类型，是集美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的聚人气的区域。同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、从典型社区商业来看，4个项目涵盖了上述个性化的综合消费。3种类型，其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成由于社区商业所处的开发阶段存在差异性，熟型社区商业，明发滨江新城为过渡型社区商社区商业的业态在空间布局上有很大不同，本文业，左邻右里则为起步型社区商业。通过选取南京4个典型社区商业，对社区商业业二、典型社区商业业态布局分析态的空间布局模式进行总结，为政府进行社区商处于不同开发阶段的社区商业业

3、态，受运营业业态规划引导提供政策建议，同时对于社区商期限的影响，商业业态在空间布局上呈现出较为业招商及业态组合、入驻等提供依据。明显的差异，从竖向空间来看，不管处于何种开一、典型社区商业的选取发阶段的社区商业，二层空置率明显高于一层。（一）社区商业选取标准及结果（一）成熟型社区商业业态布局通过对南京社区商业市场上众多商业项目1.亚东城进行比较、选择，选取的社区商业同时满足《南京从一层的业态布局来看，亚东城社区商业布市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居局呈现两个组团分散布局的特点，属于入口集中住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设型布局模式，业态布局

4、上东侧组团由于临近地铁规范标准（试行）》中的大、中型社区商业的标准，站、学校等，除超市外，业态布局以餐饮、专业店、具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础邻右里家园4个项目，项目分布主城、江宁、江配套为主，大量的人流为专业店的运营提供条北，区域布局上相对均衡，能够满足南京典型社件；而西侧则以满足本社区居民需求为主，以较区商业的标准，具有很强的代表性。为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所（二）典型社区商业的类型划分为主，但受人流量的限制，空置现象明显，空置率依据社区商业所处的开发阶段，将社区商业达到28.7%

5、。划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段，其中起从二层的业态局部来看，东侧由于靠近学则輨輴房地产开发CHINAREALESTATE表1：南京典型社区商业项目及相关信息人口规模小区规模商业规模项目名称位置户数（万）人数（万）（万平方米）（万平方米）明发滨江新城江北（桥北）25～618016亚东城仙林0.31504托乐嘉江宁（将军大道）0.31506.5左邻右里江宁（岔路口）0.31303表2：典型社区商业开发阶段划分项目名称位置开发阶段类型明发滨江新城江北（桥北）开发完成，大部分已招商，仍有部分销售过渡型亚东城仙林良好商业市场氛围成熟型托乐嘉江宁（将军大道）良好

6、商业市场氛围成熟型左邻右里江宁（岔路口）正处于开发、销售阶段起步型表3：成熟型社区商业（亚东城）业态布局分析楼层位置业态布局空置状况业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及小区主入口东侧无ATM等基础配套为主1层高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主，人流量不足，小区主入口西侧空置率28.7%空置现象明显除超市外，业态布局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量小区主入口东侧无人流的低端消费2层满足本小区的居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲娱小区主入口西侧空置率1.8%乐类、部分高端餐饮为主路地铁站及部分高校的影响，除超市外，业态布

7、好的吸纳作用；而小区中轴线上则基本上以家庭局非常集中，以餐饮和服装店为主，满足大量人服务类的业态为主，满足小区居民的临时性家庭流的低端消费；而西侧入口处则以满足本小区的服务功能。居民服务为主，业态布局上以家庭服务类、休闲从二层的业态布局来看，入住业态呈现多样娱乐类、部分高端餐饮为主。化的特点，除超市外，餐饮店、宾馆、家庭服务、专2.托乐嘉业店（以服装为主）等业态平均布局，且从小区主从一层的业态布局来看，托乐嘉社区商业底入口区位看，仍以餐饮店、便利店等业态为主，越层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集向内部，家庭服务类业态增加，且空置率也增加。聚性，主要以家

8、庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐小区主入口的人流集散功能