物业管理纠纷的现状及思考

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1、2009年4月法制与经济NO.4，2009（总第200期）FAZHIYUJINGJI(Cumulatively，NO.200)物业管理纠纷的现状及思考郭有利（哈尔滨工业大学法学院，黑龙江哈尔滨150001）[摘要]改革开放以来，随着我国的住房制度改革逐步深化，物业管理已经成为人们生活、工作的重要组成部分。但是，据相关的最新数据显示，物业管理纠纷已经成为社会稳定的重要威胁。其背后的原因在于物业公司与业主双方观念的错位、相关立法的缺失、物业收费标准不公开、物业服务标准不明确、物业服务“质价不相符”，本文结合我

2、国物业管理的实际情况，为物业管理纠纷的解决进行理论思考。[关键词]物业管理纠纷；立法的缺失；业主委员会改革开放以来，随着我国的住房制度改革逐步深化，房地据全国各级消费者协会投诉数据汇总，2008年第一季度产市场获得了迅猛的发展，作为房地产经营管理的重要组成部共受理物业管理纠纷1130件投诉，比去年同期增长34.2%[7]；分———物业管理已经成为人们生活、工作的重要组成部分。伴而2008年第二季度，物业管理纠纷投诉增至1542件[8]，比上一随着物业管理的推进与发展，广大居民的生活、工作环境获得季度增长3

3、6.5%，比去年同期增长54.5%（见图一、图二）。到了很大的改善，也促进了住宅建设成为新的经济增长点，为图一2007年第一、二季度和2008年第一、二季度社会再就业工程作出了积极的贡献。据不完全统计，全国物业全国物业管理投诉总量（单位：件）1542管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已16001400达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业11301200998在我国有着巨大的发展空间[1]。1000842然而，我国各省市的物业管理纠纷却是从无到有，层出不800物业管理

4、投诉600穷，并有日渐扩大之势，成为社会稳定的一大威胁。2004年中400国社会调查所进行“霸王现象”认知度调查结果显示，物业管理2000在公众评选的十大“霸王行业”中名列第二[2]。可见，物业管理纠2007年第一季度2008年第一季度2007年第二季度2008年第二季度纷已经成为社会的一大焦点。本文将结合最新的调查数据，探图二2008年第一季度、第二季度、上半年究纠纷背后的原因和解决机制，同时结合国外先进的物业管理全国物业管理投诉总量比去年同期的增长率百分比制度，对我国物业管理行业的良性发展和纠纷解决进

5、行思考。100%一、物业管理纠纷的凸现90%80%70%比去年同从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类60%54.5%期增长率建筑物及其相关的设备、设施和场地[3]。物业管理纠纷则是指物50%40%34.2%36.5%30%业公司、业主、业主委员会以及政府主管部门在物业管理活动20%10%中关于物业的使用、维护、管理活动所发生的纠纷。0%2008年第一季度2008年第二季度2008年上半年近年来，我国房地产的大力开发已成为新的经济增长点，在司法实践中，物业管理纠纷有如下特点：不仅推动了国民经济

6、的快速发展，而且大大地满足了人们改善（一）法院审理的此类案件逐年增多。虽然我国大陆第一家居住条件的需求。与此同时，物业管理公司纷纷成立，像雨后春物业管理公司成立于80年代初，但是物业管理纠纷案件是近笋般蓬勃发展并且已经成为我国第三产业的一个组成部分。物年来才逐渐成为法院审理的一大案件种类。以北京朝阳区人民业管理行业的发展，在创造文明、和谐的居住环境等方面发挥法院为例，2002年以来物业管理纠纷案件数量逐年递增，并且了不可替代的作用。但是，由于物业公司管理的错位、物业服务逐渐成为民事案件的主要组成部分（见表

7、一、表二、图三、）。此费相关标准不够明确、业主维权方式不当等原因，物业公司与种情况在我国其他法院也存在。（见表三、图四）广大业主之间的矛盾日益激化，成为社会稳定的一大威胁。表一2002年—2005年物业纠纷案件收结案统计表1981年3月10日，中国内地第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司（现名深圳市物业管理有限公司）宣告诞生。年份2002200320042005此后，物业公司开始进入我国大陆城市居民的生活中。仅仅在收案数量19465018982649北京，截止到2006年6月底，具备物业服务资质的公

8、司就已达结案数量70570183526712841家，服务项目达4564个，服务总建筑面积3.2亿平方米，表二2002年—2005年物业纠纷案件收结案增长幅度表从业人数20万左右[4]。但是，物业管理公司与业主之间的纠纷年份2002—20032003—20042004—2005数量剧增，“美然动力现象”、“太平家园事件”等物业管理纠纷收案增长率235%192%39.6%事件频频发生[5]，甚至出现了物业公司工作人员打伤、砍伤业