某某公寓后评估报告

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1、XX公寓后评估报告本报告通过对照公司《前期咨询作业指导》文本，对XX公寓项目在物业管理中发现的问题，进行经验和教训的总结，希望本报告能为今后项目咨询提供一定的借鉴。一、物业管理相关问题1、燃气管道问题由于生活水平的提升，人们对生活品质要求也越来越高，比空调舒适性更高的地暖也慢慢的渗入南方地区。XX目前就有近1/4的业主有安装地暖的需求。XX公寓燃气管道的管径为2.5寸，据燃气公司测算，每幢房屋最多可以满足10%的业主安装燃气地暖的需求。XX公寓目前100个装修户，据统计有近25%的业主有需求安装地暖，并开始安装。很多业主担心今后燃气压力不够，因此不满或投诉。

2、服务处认为，虽然项目开发时燃气管道的管径符合规范，但也需考虑业主需求的提高。（据了解绿城某小区也同样遭遇此问题，但其可能进行燃气管道管径改大。）2、装修垃圾堆放点XX原定于地库的装修垃圾堆放点因3月份项目公司对地库品质提升工程中，对车库地面涂刷了环氧地坪漆，而改设至小区外围东南角。目前，又因市政道路的施工即将取消该装修垃圾堆放点。对于四面环路的XX难以在外围寻找合适的装修垃圾堆放点。当地万科金色家园在小区角落用砖砌了一块区域作为堆放点；绿城和园也是在小区外角落用大型广告围出了一个装修垃圾堆放点。服务处认为，在项目前期物业介入的咨询工作中，有必要考虑小区外围无

3、法设置装修垃圾堆放点的小区，在园区内或地库设立堆放点。设计时尽量减少堆放点对小区品质的影响，而不是因为影响小区品质不设立。3、装修垃圾清运费的问题前期服务处制定装修垃圾清运费收费分为两项，一项为装修垃圾清运费用按【物价备2009（33）】号文件规定收取除敲墙垃圾以外的装修垃圾清运费用。另一项为敲墙垃圾清运费，调研并结合实际后定价每平方米8元，签订协议后收取此费用。前期此方案与物价部门沟通后，物价部门认为只要与业主协商，并签订协议就可以收取。但后期实施中，个别业主投诉“敲墙垃圾是否是装修垃圾？”难以界定。而且两笔费用分开收，容易让业主误会重复收费。再次咨询物价

4、部门后，物价部门建议两项费用整合为一项，通过协商后，签订协议后收取费用。4、小区服务队引进小区服务队时须考虑该项目所在地的特点，例如富阳这类的三、四线城市，小区服务队的业务在当地随处可有，业主自主选择的余地较大。导致小区服务队接到的业务量较低，可能连相对较高的承包费用都赚不回，使得对物业工作的配合程度降低。服务队为了生意，采取了一些不合适的方式，也因此引起了业主的投诉，牵连了物业的声誉。所以不是每个项目都适用杭州等一线城市的小区服务队模式。5、制定物业管理标准时项目充分参与XX公寓B户型南面设备平台面积约3平方米，前期物业服务处按相关约定进行管理，不允许业主

5、擅自改动此处设备平台的功能。但后期由于样板房和实体房的差别，引起了业主的投诉。项目公司答应业主可以使用此处设备平台。导致该平台部分业主使用后有了进一步改动的想法。存在了破坏小区外立面的隐患。服务处认为，今后制定管理标准时需要与项目进行充分的沟通，不得轻易更变，否则朝令夕改，有损物业公信力，使物业管理工作处于被动。6、楼道声光控灯灵敏度过高部分楼道灯夜间或阴天遇刮风、下雨或其它能产生轻微声音的情况就亮灯。经服务处工程维修中心检查，疑似声光控开关灵敏度过高。报项目公司后，项目公司答复“用旧了灵敏度就低了”。为此，物业建议在选用声光控灯的产品时，尽量建议采用质量较

6、好的成熟产品。7、开荒工作开荒工作，虽然是由项目公司组织实施，物业仅是配合。但开荒的优劣将影响物业很长一段时间的服务品质。服务处建议，针对新项目的开荒制定细致的标准，公司部门专人指导，协助监督。虽然XX公寓开荒工作主要是因为项目工期紧，没有给开荒工作充分的时间，但的确是对XX项目整体品质以及物业的工作带来不小的影响。二、其它问题1、XX公寓6、10幢两个单元的中间边套，空调安装无可踏面，后期维保也将是一大难题。2、主入口人行、非机动车通行门，台阶影响通行。3、人行、非机动车行通道进口处，人行、非机动车行不便。4、主干道边无侧石或有效的排水设施，导致雨天雨水会

7、带着绿化带的泥沙冲到路面。雨后连续几日部分绿化带内的积水仍会渗到路面。5、主入口内侧的电子显示屏，与小区环境格格不入。6、后期安装的大理石人行步道，距离不合理。一步太短两步太长，行走不方便。7、围墙铁艺的设计形成了“梯子”，且该处未装监控摄像头。8、园区水系景观，下层无法清洗，脏水会从缝隙内循环整个水池。9、自行车库坡道顶棚玻璃未安装到底，导致雨水带着绿化带内泥沙流进坡道，影响通行，污染墙壁。10、光滑的地坪漆遇潮湿天气，车辆转弯处非常容易打滑，存在较为严重的安全隐患。据调研，绿城富春和园的地坪漆为磨砂颗粒地坪漆。11、自行车库行车通道设于坡道两侧，坡道宽度

8、太窄，不易推行车辆。12、车库通风管安装于车位上方，