商圈精耕学员版(70页)

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1、TobreaknewgroundDreammyhouse商圈精耕主讲人：邵海鹰理解店面布局与商圈精耕的意义与原理，掌握店面布局与商圈精耕的方法。Ø商圈与商圈精耕的定义Ø商圈选择与店面选址Ø商圈精耕第一部分商圈与商圈精耕的定义u商圈的概念u商圈的构成u影响商圈形成的因素u商圈精耕的定义u商圈精耕的意义商圈的概念Ø商圈（tradingarea；marketarea）是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。Ø日本商圈问题研究专家室井铁卫认为：所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。Ø商圈

2、，也可以简单地将商圈理解为店铺影响所及的范围。商圈的划分与构成Ø商圈划分一：一般来说,我们把以门店为圆心，以自行车车程为距离单位，门店周边际商圈围字形成车程10分钟内的为核心商圈，以门店为圆心，车程10分钟到20分钟为次次要商圈要商圈，车程20分钟以上为边际商圈。核心商圈Ø商圈划分二：门店周围1.5至2公里为核心商圈，2公里到4公里为次要商圈，4公里外为边际商圈（因城市大小不同适当调整）。Ø核心商圈：约包括55%～70%的顾客Ø次要商圈：约包括15%～25%的顾客Ø边际商圈：约包括5%的顾客影响商圈形成的因素何为商圈精耕？房地产经纪行业的商圈精耕是指中介门店对于门店辐射范围内

3、的核心、次要和边际商圈进行涉及从商圈楼盘、栋座、单元、楼层、房间这六个层次的每个层次的物理信息以及配套信息包括掌握每套房子的业主信息资料深入细致的摸排和了解，并在此基础上后通过一系列的主动开发与资源维护及时发现现实需求、挖掘潜在需求、创造新的需求，实现销售增长。商圈精耕有何意义？1、及时快速准确的获得房源资源；2、深入了解商圈，树立专家形象，满足甚至超越客户对于拟购买房源周边商圈楼盘的信息的需求，利于成交；3、深入了解商圈和楼盘资料，可以实现房客的精准匹配，加快成交速度；第二部分商圈选择与店面选址u关于店：店的定义、作用、定位、店的经营范围u开店三问：商圈分析、店面选址、人员

4、准备u开店要事提醒关于店什么是店？关于店-店的作用1、资源获得的前沿阵地2、对客服务的销售终端3、经纪人的工作场所4、企业宣传的实体广告关于店-店的定位守盘店吸客店旗舰店形象店店中店关于店-店的经营范围及店商圈Ø商圈划分一：一般来说,我们把以门店为圆心，以自行车车程为距离单位，门店周边际商圈围字形成车程10分钟内的为核心商圈，以门店为圆心，车程10分钟到20分钟为次次要商圈要商圈，车程20分钟以上为边际商圈。核心商圈Ø商圈划分二：门店周围1.5至2公里为核心商圈，2公里到4公里为次要商圈，4公里外为边际商圈（因城市大小不同适当调整）。Ø核心商圈：约包括55%～70%的顾客Ø次

5、要商圈：约包括15%～25%的顾客Ø边际商圈：约包括5%的顾客开店金三问？1、商圈分析-在哪个商圈开店，布店的数量和规模应该是怎样？2、店面选址应该在哪里？3、是否有足够的人员储备？商圈分析：商圈市场调研市场容量盘数量与盘容量成交数据（量、单价、总价）；商圈特性分析；客群分析；交易活跃度未来交通、商业、配套、市政规划未来价格走势、交易量状况与交易活跃度等。在哪个商圈开店，布店的数量和规模应该是怎样？商圈分析：商圈市场调研交易活跃度指标-二手房换手率Ø二手房换手率：“换手率”也称“周转率”，原指在一定时间内市场中股票转手买卖的频率，是反映股票流通性强弱的指标之一。中原地产按照香

6、港楼市同行做法，以年为周期计算某小区的二手房换手率，计算小区所有房源一年内，发生产权交易的次数。需要注意的是：某商品房小区二手房换手率越高，意味着该小区的交投越活跃，人们因为这个小区的某些特质购买该小区的意愿越高，属于热门项目；反之，小区的换手率越低，则表明少人关注，难以脱手。Ø二手房换手率区间数值及对应的成交情况（仅供参考）：成交低靡：0%——2%成交温和：2%——5%相对活跃：5%——10%高度活跃：10%以上商圈分析：商圈市场调研影响二手房换手率的因素销售项目年内换楼盘入住时间总套总套手率1、建成年代3-5年的房产2001世纪茶贸中心3332008-6-3016.6%8

7、130的换手率相对较高（仅供参2智学院2002001-10-1515.4%03荣丰20088742006-7-2360014.6%考，各地可能不同）；01304瑞都公园世家1842005-12-3114.2%2、区位优势：通常城区比01705兴隆家园三期2402005-11-3014.1%0较受青睐；2346九龙花园3132000-12-3113.4%03、交易总价：中低总价、1407玉海园1852001-5-113.2%0268中小户型热；8旭辉·奥都3512009-5-3013.1%21509CBD