【策划类】北京双花园策划案例

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1、北京双花园策划案例摘要我们对双花园项目周边的帀场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立而、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时，我们也对木项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为木项目在地理位置、现房发倍等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项H的销售任务，绘人化保证发展商的利益，我们对项M的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的

2、销儕方案、现场包装方案和宣传推广方案。我公司具冇多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均冇很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。真诚希望能携手合作。—、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西人望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共対此区域的11个住宅项11进行了调查。本项hl地处东二环利东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。（一）供应分

3、析1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通,CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。M1998年來该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右，已佔:项目冇广馨居，怡萍园，九龙花园，东环18,劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米，2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较人的楼盘华腾园一期推出18力平米左右。纵观1998年以來该区域的供应状况，今年木区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。市场己销

4、项目表住宅名称总建筑而积（力平米）怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计：10&8市场在销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾园40合计：862、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。密体来看是以5000-6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。物业类型农住宅名称物业类型世纪阳光普通住宅怡馨园普通住宅广繫居普通住宅鑫兆豪园普通住宅新青年公寓普通住宅劲松嘉园普通住宅世桥

5、国贸公寓普通住宅九龙花园普通住宅东环18普通住宅乐澜宝邸外销公寓华腾园普通住宅3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越來越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下儿个方面。n目标客户的细分n开发商品牌意识加强n注重环境规划设计n注重细节设计n从各个方面体现“以人为本”随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面壯，将这-地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊,因此，同样是商品房，但不同楼盘未來社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。木区域内近几

6、年來物业的品质正在逐步提升，正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目冇很人的提升。4、楼体分析（1）建筑形式居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层的项目只冇东环十八古柏家居。（2）环境规划小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。（3）小区规模除九龙花园外人多数项目规模小，建筑单体数量少。（4）市场表现项目销住过程中，户型合理的小户型市场表现突出。物业楼型统计表住宅名称建筑形式结构形式建筑单体数量层数世纪阳光塔楼、板楼剪力墙3栋塔楼15层、22层怡繫园塔楼剪力墙3栋塔楼25层广繫

7、居塔楼、多层剪力墙1栋塔楼，1栋多层新青年公寓塔楼框架结构2栋塔楼未定劲松嘉园塔楼、多层框剪结构1栋塔楼，1栋多层A座24层；B座14层世桥国贸公寓塔楼、板楼2栋塔楼，2栋板楼22层、12层九龙花园塔楼、板楼钢混现浇9栋塔楼，3栋板楼多种层数东环18板式小高层剪力墙3栋塔楼11层、15层乐澜宝邸塔楼、板楼剪力墙5栋塔楼17层、28层、25层、16层华腾园塔楼钢混结构7栋塔楼28层、25层5、装修情况分析物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修悄况是评价项目品质的一项非常雨要的指标。（1）木区域内商品房的外部装修在逐年提鬲现在除了2

8、个情况未定项目外，只冇最近两年推出的3个项目外部装修采用面砖，其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料，具体装修情况如F表。物业外部装修请况表住宅名称外墙装修怡馨园涂