“金色家园”策划

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1、“金色家园”——项目策划报告目录(1)项目背景资料21.2.城市地理位置21.3.人口情况分布21.3.人口情况分布21.4.历史人文21.5.自然景观22.地块详细情况、周边情况32.1.项目历史3(2)2.周边环境3规划详细情况:3(3)“在水一方”项目的SWOT分析43.2.优势43.3.劣势43.3.机会43.4.威胁54.目标客户群分析54.1.年龄及家庭人口54.2.客户背景5(4)3.客户特征5(5)东城房产的市场分析65.2.市场升值空间65.3.小户型楼盘前景预测6(6)“在水一方”项目定位66.1.战略定位66

2、.2.产品定位6(7)户型规划7(8)各项成本分析与利润测算7(9)结论7附件：8项目背景资料1.1.城市地理位置东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河在其境内流入渤海。东营市地理位置为北纬36度55分至38度10分，东经118度07分至119度10分，东、北临渤海，西与宾州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。人口情况分布东营市目前总人口数为180万，城镇人口已达93.5万。东营市城市人口已达55万，主要集中分布于西城，占总人口数71%,随东城不断开发扩展，东城人口呈现上升趋势，人口总体趋于年轻化。人口情况分布东营市辖东营、河口两区

3、和广饶、垦利、利津三县，总面积8053平方公里，城市化水平已达到52%,目前中心城区面积达到60.2平方公里。本市是山东省加工制造业基地，以石油、石油化工、盐化工为主导产业的黄河三角洲城市。历史人文东营市成立于1983年10月，是我国第二大油田胜利油田和石油系统最高学府石油大学所在地，是黄河三角洲中心城区。该城市是一个新兴石油城市及海滨城市。自然景观东营市地处中纬度，背陆面海，属暖温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明。由于地处黄河入海口，存有大量湿地及冲积平原,年增加土地面积1200亩，该土地属国家新生土地资源，被列为“黄河三角

4、洲国家级自然保护区”，湿地内有多达240多种候鸟，并生存大量国家级保护鸟类，可谓为生态城市。地块详细情况、周边情况2.1•项目历史本案地块原属德达家具有限公司，该公司新征厂房土地，现已搬置新厂区，而该地留用于地产开发之用。2.2•周边环境该地块北临云河路天华实业，东接德泰家园，西临沂州路金水南区，南接华科精工，本案属清风湖板块。2.3.规划详细情况：本案规划总用地面积为23222.6D12,总建筑面积48774.0m2o商业:用地面积7262.601,建筑面积23238.4m,规划共建3幢综合楼。1#综合楼建筑面积7262.6H1

5、,5层;2#综合楼8967.401,11层；3#综合楼5466.001,6层；商业楼5055.0m,4层。绿化率：29.2%;容积率：3.2;建筑密度30.0%.住宅：用地面积15960.06D1,建筑面积25536.00m,规划建设共6幢。楼型均为11+1F小高层建筑，共3类户型:A型、B型、C型。其中：1栋：B户型，64户，建筑面积：5742m72栋：C户型，42户，建筑面积：3492m3栋、4栋、5栋：A户型，各32户，建筑面积均为：3160m26栋：C户型，84户，建筑面积：6822m楼盘层高为2.9米，总停车位144个，

6、住宅总户数：286户。3・“金色家园”项目的SWOT分析优势.位置及与周边衔接本项目所在地理位置优越，附近配套设施较为齐全，人车流量较大，商业相对比较集中，南临清风湖公园，环境优美。.风格、户型本项目设计及建筑风格在该区域内较为时尚、超前，并以目前市场较为畅销的中小户型为主，迎合目前较大一部分消费群体的需求。.项目周期短本项目地块内无任何拆迁障碍，可立即动工开发，如前期策划宣传力度到位的话，可立即达到销售目标，实现资金回笼。劣势.项目规模较小，无法达到较好的市场轰动效应。.小高层设计并未被本地消费者完全接受。3.3.机会随着各大楼

7、盘不断开盘，大户型住宅市场供应量大量上升，小户型较为紧缺。本项目针对这一市场空缺，开发小户型住宅，填补这一市场空缺。4.威胁部分地产商也发现小户型这一市场需求，在完成一期开发之后，针对这一空缺，设计建造小户型住宅。这一趋势不断扩张，对本案存在着市场竞争，也形成直接威胁。目标客户群分析随着经济不断发展，购房已成为具备一定经济能力的表现，致使较大一部分消费者望而却步。为引导与增强这一部分消费者的购买欲望，本项目设计经济、时尚的小户型建筑。针对这一消费群体构成分析：4.1.年龄及家庭人口基于25~35、50-65之间年龄段为主，家庭成员

8、2~3为主。4.2.客户背景•离退休人员：随工作退休，选择一套小型舒适住宅，怡享天伦，一部分是为子女婚嫁之用。・普通上班族：收入不高，有部分积蓄，无法支付大户型首付,但可应付小户型首付及按揭。・单身白领：为提高自身生活质量，拥有自己的小天地，享受生