总公司成本管理细则---梁总审核后版本

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1、1目的为了增强工程项目的成本控制力度，建立成本的事前预测、优化，事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合工程实际情况，特制定本制度。2适用范围适用于本公司房地产项目开发全过程的成本控制。3职责3.1本制度由工程管理中心合同造价部、财务管理中心负责根据公司工程项目成本管理的需要进行编制、修订和不断完善。3.2其他部门协作配合。4内容4.1前期环节的成本控制4.1.1营销策划中心组织前期部进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，及时提供、反馈给公司管理层作为决策参考。4.1.2根据公司

2、业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划；营销策划中心组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。4.1.3新项目立项时，营销策划中心、工程管理中心向公司提交”项目详细可行性研究报告”，并经公司立项听证会讨论通过。4.1.4“项目详细可行性研究报告”除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还应包括以下内容。(1)成本费用估算、控制目标及措施。(2)投资及效益的测算、利润的体现及安排。(3)税务

3、环境及其影响。(4)资金计划。(5)《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目)0(6)投资风险评估及相应的对策。(7)项目综合评价意见。4.1.5若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新组织进行立项听证会。4.1.6招标或拍卖项目的竞价不得突破公司批准的最高限价，合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。4.1.7招标、拍卖合同或合作开发合同应经公司法律顾问审核后正式签署。勘察设计和前期工程费的控制:将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策

4、降低成本；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。4.1.9三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。4.1.10施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。4.2规划设计环节的成本控制4.2.1

5、规划设计单位的选择由工程管理中心工程技术部统一负责，委托设计院进行规划设计的工作，原则上应采取招标方式，择优确定。4.2.2总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）,应首先组织“规划设计方案听证会”审查，通过后方可进入下一设计阶段（如初步设计、扩初设计、施工图设计）0每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，以此控制下一阶段的设计。4.2.3施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，原则上不得突破《设计概（预）算》O4.2.4设计单位在设计时，若无特殊技术要求，不得指定施工或材料供应单位。4.2.5设计、工程

6、、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正O避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。4.2.6设计阶段工程造价控制的措施和方法：（1）推行设计招标，择优选择设计单位；1-1＞通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案。建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7-11人的专家评定小组，其中技术专家人数应该占2/3以上；最后专家评定小组采用科学的方法综合评定各设计方案

7、优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。1-2＞运用价值工程优化设计方案。首先进行功能分析；然后进行功能评价，并根据功能分析的结果提出各种实现功能的方案；最后进行方案评价。（2）开展限额设计，有效控制造价；算造价限额进行施工图设计。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。限额设计按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计,按照初步设计概2・2、实施限额设计，第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分

8、解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析(不论哪一步)没有得到满意的答案，则都说明该限