以支付能力为视角,分析住房“夹心层”的成因和对策

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1、以支付能力为视角，分析住房“夹心层”的成因和对策杨鸿贾生华《中国房地产》2009年第3期（浙江大学房地产研究中心）住房保障政策调整之麻，游离于保障政策之外的所谓“夹心层”问题变得更加突出。“夹心层”主要包括两个部分：不符合廉租房准入条件，乂买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭；不符合经济适用房屮购条件，乂买不起商站房的中低收入住房困难家庭。>“夹心层”问题的形成和现状1•“夹心层”伴随住房制度改革而产生当前，我国城市新增住房资源配置町以划分为市场配置和政府保障两种模式。市场配置就是从住房市场购买或租赁普通商品房，政

2、府保障主要包括经济适用房和嫌租住房。普通商品房、经济适用房和廉租住房三种类型按收入层次依次构建了当前住房市场的供给结构，那些不能通过这三种供给途径获取住房资源的群体就成了“夹心层”。因此，“夹心层”并不是刚刚出现的新问题，事实上它是伴随着中国住房制度改革1何出现的。2•“夹心层”存在形式和差异普通商品房和政府保障型住房之间的“夹心层”是政策之外的“夹心层”，也就是说政策制订的时候并没有•将这部分群体纳入保障体系，从制度上看，他们是没何被保障的群体。而经济适用房和廉租住房Z间的“夹心层”是政策Z内的“夹心层”，政策制订时

3、已经将这部分群体纳入体系，至少从政策设计上看，经济适用房和廉租住房形式上是无缝衔接的。但事实上，即便形式上有保障，这部分群体低下的支付能力导致他们仍然不能从这个保障体系中获取资源。3.政策调整后“夹心层”的变化2007年国务院出台24号文件之后，明确保障对象从中低收入者转向低收入者，保障形式从以经济适用住房为主转向以廉租住房为主。在廉租住房方面，准入标准明显放宽。根据文件要求，要“逐步扩大嫌租住房保障范围”。“十一•五”期末，全国廉租住房制度保障范围要山城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房闲难家庭。因此，嫌租住房的

4、覆盖而较原先显著扩人。这样就缩小了廉租住房和经济适用住房之间的“夹心层”，但却人人扩人了普通商品房和经济适用房Z间的“夹心层”。“夹心层”问题产生的根本原因1.当前“夹心层”问题的隐含前提——购买住房当前存在的两个“夹心层”都是以买房作为隐含，前提的。具体地说，一个“夹心层”是买不起普通商晶房但是乂不在经济适用住房保障范围内；另一个“夹心层”是买不起经济适用住房又不在廉租住房保障范围内。这与住房资源的三种配置方式密切相关。如果换一种思路，不以购买住房而是以能否实现基本的居住需求为“夹心层”判断标准，租赁住房承受能力可能

5、更有参考价值。当然，这并不是说这样划分就能使“夹心层”消失，问题背后还冇更深层次的原因。2•“夹心层”产生的本质原因——支付能力不足事实上，如果进一步深入分析，“夹心层”产牛的木质原因不是简单的政策调整或者房价上涨，而是支付能力不足。为什么经济适用房和廉租住房Z间会存在“夹心层”？因为有政策保障但仍然冇相当部分群体没冇能力购买。为什么没冇能力购买?因为政策保障准入标准和现实购买支出不匹配。为什么不匹配?因为政策制订的收入准入标准是一个绝对标准，并没有考虑实际购房的支出所需。普通商晶房和经济适用房之间的“夹心层”也是一样

6、，之所以存在部分群体无能力购买普通商品房又不在经济适用住房保障范围内，就是因为经济适用住房的准入设计没有考虑普通商品房（满足基木需求）的支付负担。这部分“夹心层”的减少依赖于住房保障准入条件的放宽，在需要保障人数不变的情况下，保障体系内的人多了，这部分人也就少了。如果准入标准和现实支出合理匹配，至少从某个设定水平上，这部分''夹心层”也是nJ以消除的。当然，如果考虑相对的购房偏好，那以购买住房为隐含前提的“夹心层”就永远不可能消失。3・支付能力不足的背后——房价收入严重偏离以相对收入水平宋划分中等收入、低收入并没有问题

7、，而当这一相对标准直接用于住房保障时，实际支付能力不足的问题就出现了。以欧美国家的经验，屮等收入家庭通常能白己解决住房问题，为什么到中国就变成“夹心层”了？问题在于房价收入严重偏离，简单地说就是房价的增长速度远远超过收入的增长速度。如來一个社会的财富和收入结构中，中间收入水平人群没有能力购买住房或者负担非常沉重，那么毫无疑问房价与收入偏离严重，购买住房对多数人是难以承担的。三.解决“夹心层，'问题的一个思路住房保障对彖是否应该从中低收入转向低收入是有待商榷的议题,但保障对彖调整本身并不必然导致“夹心层”扩大化。因为当收

8、入层次成为界定住房是否因难的标准时，单一的收入层次己经意义不大，必须结合当下的住房支出水平。当前出珊'夹心层”问题最重要的原因是，绝大多数地方收入准入标准的划分完全脱离现实的支付能力，仅仅在收入层次上分类而无视实际所需的成木。从根本意义上说，房价回落、收入上升是解决“夹心层”问题的理想途径，但现状并非如此乐观。在当前背景下，解决问