[精品]投行论文

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1、投资银行学论文班级编号：070505学号：200701050238姓名：武彩浅析投资银行与中国房地产投资银行顾名思义就是专职于投资的银行，也就是所谓的商人银行。投资银行是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重耍主体，在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集屮和规模经济形成、优化资源配置等重要作川。主要的业务是扮演看资金投资者与资金需求者的桥梁，同时也在次级市场屮充当经纪商及交易商的角色。与传统商业银行业务形态冇所不同。国际间知名的投资银行集团，包括冇美林集团、所罗门兄弟证券、雷曼兄弟、高盛集团，以

2、及摩根史坦利等等。投资银行是以投资为目的的银行，所以追逐中国房地产业的巨额利润是其投资中国房地产的根本原因。屮国房•地产最近儿年的迅猛发展吸引了包插投资银行，国有私营大小企业冥至是民间资木的进入。虽然近年来，尽管经济学家对房地产行业存在泡沫的警告不绝于耳,但是，国内大城市的房价，也包括各大城市譬如北京上海广州的房价，仍然我行我素，涨势不止。这是为什么呢？对一个经济持续高增长的国家來说，人民币的实际价值就明显地被低估了，于是，世界范围内期待人民币升值的呼声很高。在这种背景F,一些国际人投行云集香港，流入屮国大陆，抢购人民币资产，豪赌人民币升值。对于以各种非正规渠道进入中

3、国人陆的外资，在内、外销房并轨的情况下，购买物业等待人民币升值显然是最佳的选择。特别是一些特大型城市,本不排斥境外人士、以外币购买商品房的行为，而且有些外籍人士还能在已经先期进入中国的外资银行获得比中资银行购房按揭贷款利率低得多的贷款（如汇丰银行对外籍人丄外币住房按揭年利率只有3%,只有屮资银行一半）。这些外籍人上买小国大城市的房产，并不是用于自住（这从上海浦东地区买后一年以上没有人居住的空置房近一半是外籍人士购买的悄况可见一斑）。他们在盘算着现在用1美元换算8元多的人民币买入中国大陆的房产，一方面能够分享房产口身升值的收益，另一方而又能在若干年Z后，假如人民币升值，

4、假如再实现人民币自由兑换，抛出涨了不少的房产，以少于当初8元多再换回美元汇出境外。在这一系列“资本运作”中，儿乎可以在没有风险的情况卜，赚两头的钱。外资的投资投机行为，加人了国内商殆房，特别是中高档商品房的供求矛盾。所以造成房了供不应求，造成价格上涨。外国投资银行与中国房地产价格的暴涨冇着千丝万缕的联系。因为投资银行的当中国的舆论铺天盖地地指责“外资炒高中国房价，豪赌人民币升值”的吋候，不为人知的投行保持着惯有的沉默，很大的原因是它们做着合法的牛意，而中国人对于金融领域的投行业务缺乏足够了解。事实上，包扌舌饱受争议的所有投行都是从正规渠道进入屮国。按照屮国的法律和投行

5、的设计，投行一般在屮国设立项目公司，先是到国家发改委屮报立项，同时到商务部办理外商投资手续，完成后，去当地工商局注册登记公司，然后去外汇管理局备案。具有政策不透明的中国市场对于西方基金来说，是一个高风险的地区。进入中国地产业的外资投行约有45%來自美国，35%來自新加坡，其他的则來自澳大利亚等国家，因为存在政策的风险，他们在华投资仍然是一个较小的规模。在华投资最多的摩根上丹利还没有达到其日木投资额的5%。即使全部正规进入中国的外国地产投资也占不到中国总投资的10%o这些投资于中国地产的外国投行，为了规避风险，除了挑选最安全可靠的项外，一般会就单个项目成立项目公司，好处

6、就是做完一个项目就可以结算，即使项目出现问题，也不会涉及到公司其他独立运作的项目。至于这些投行进入中国的路径，大致三条可选：一条路就是做一个传统的开发商，即以新加坡的凯徳置地为代表的产业投资，它已经在屮国建设了4栋写字楼、8栋公寓、1（）个住宅项目、6栋独资商业物业以及与深国投合作的21家商业设施。其余两种都属于金融投资模式，外国投行从來都是将物业看作金融投资而不是产业。最常用的一种方式是收购物业，然后出租、转售或者REITs(房地产投资信托基金)方式上市。这是大摩喜爱的方式，它购买了上海世界贸易大厦、上海世界广场、北京富力双子座B座写字楼等。另外一种是为本土开发商提

7、供融资支持，遭受宏观调控的中国开发商缺乏资金，而项目符合投行的耍求，开发商可以以股权抵押，在承诺一定的回报率后向投行融资。比如今年1月，北京天鸿房地产公司获得瑞信的房地产私人基金6亿元的投资用于团结湖“瑞信屮心”项冃，外资占70%的股份。或者，投行先期只占一个项冃较少股份，一旦项目完成，开发商将剩余股份向投行出售。这种融资需求催生了活跃的中介，比如基强联行与国内最为活跃的10余家海外基金保持着密切的联络，在基金和开发商之间牵线搭桥，一•般收収1.5%的佣金。投行决定一个项目是否可行的指标有两个：一个是资木的利润率，投行一般要求冋报率20%以上，比国内