浅析房地产泡沫经济

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1、浅析房地产泡沫经济【摘要】房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并捉出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。至4月又上升12%。5、收入房价比超出警戒线。住宅价格中位数与居民家庭收入中位Z比（收入房价比合理水平为3：1到6:lo东京为）4.8：lo我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8：1到15：l

2、o上海、广州等房价收入比维持在8:1左右。北京市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米住宅需要40-50万，房价收入比为11:1。城市屮高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期再看2007年年上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。终中央经济工作会制定的货币从紧政策调控信号强烈，部分一线城市房价应声而落，央2007年的第六次加息让调控效果更加明显。但是据国家发改委价格司司长曹长庆在接受屮国政府网在线访谈吋透露，2007年11月份，屮国七十个大屮城市房屋销售价格同比上涨百分之七点五，新建商品住房

3、同比销售价格上涨百分之十二点二；至II月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分Z七点三，其中，新建商品住房销售价格同比上涨百分Z七点九。这说明我国政府的调控政策述没冇着眼于房价的上涨上，或是着眼点没搞正确。1、房地产泡沫产生的直接原因。过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃行业的房地产市场,投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价

4、、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时曲于土地资源是稀缺的、冇限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺Z间的孑盾越来越突出O2、房地产泡袜产生的间接原因。第一、消费者的预期。消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升吋，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持冇人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格述要下跌。持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，

5、同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。第二、政策因素。房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。第三，房地产投资的过度增长。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。【关键词】房地产泡沫防范措施房价房屋空置率形成原因传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需

6、求，产生一种虚假的繁荣，其显著表就是房价在一现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生述要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这些人i般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利接着就是价格暴跌，最的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，后以金融危机告终。一、当前我国房地产业的发展状况1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%,

7、上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%（国际上一般为3%—8%,）占固定资产投资17.9%02003年,城镇房地产开发投资10106亿元，GDP占（116694亿元&66%,）占固定资产投资18.34%,增长29.7%o百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3%o2、大户型住房、商业用房供应过量。中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%,3000—4500元/

8、平米38.7%。南京苏宁夏全区2003年在建商品住州市商品住宅户均面积130平米。3、空置率居高不下。空置率二（新建商品房的空置面积+存量房的空置面积