基于马太效应和蝴蝶效应的我国房地产市场现状分析

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1、基于马太效应和蝴蝶效应的我国房地产市场现状分析黄安永，钟国贺［摘要］运用“马太效应”理论对房地产市场近期表现及原因进行分析，并通过“蝴蝶效应”理论对房地产与国民经济的关系进行阐述，在此基础上充分认识房地产市场发展规律和政府宏观调控政策，强调了政府在构建房地产市场理性发展模式中的主导作用，并提出建议，为房地产市场发展的理性回归提供新的思路。］、引言房地占比作为我国国民经济的基础性支柱产业，被称为国民经济的“晴雨表”。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定乃至整个国民经济的稳定密切相关。我国房地产业在1997年进入复苏期，经历了新一轮的发展周期；1998年，在国家住房

2、制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，每年房地产投资增额都超过固定资产增长率，且自2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨，2003年、2004年各项指标加速上升，2006年、2007年房地产市场出现全局过热苗头，一些地区房地产泡沫开始显现。1986〜2007年房地产投资情况见表1。从2007年初到2008年6月，央行连续15次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，连续5次上调人民币存贷款基准利率，使得存款准备金率达到17.5%,一年期贷款基准利率达到7.47%,由是房地产市场进入徘徊期。2008年商品房的销售面积出现了负增长，1〜5月份，商

3、品房销售面积同比下降7.2%,增幅比上期同比回落23.8%o由于房地产业在国民经济中的重要地位，它是本轮经济扩张周期中经济增长的主要“引擎”，而楼市销售形势逆转进一步波及下游产业，将对国民经济的持续、健康发展产生重大影响。本文运用“马太效应”和“蝴蝶效应”理论对房地产市场近期表现及原因做一分析，以充分认识房地产市场发展规律和政府宏观调控政策，为房地产市场的理性发展提供新的思路。2、房地产市场屮“马太效应”的分析“马太效应”源于《圣经》“马太福音”篇中的一段话“凡有的，还耍加给他,叫他有余；没有的，连他所有的也耍夺过来”。在经济学小经常用来表示穷者愈穷、富者愈

4、富的经济现象。在经济发展过程中，不但国家、区域之间存在“马太效应”，产业结构间也存在着明显的“马太效应”。随着经济的发展，房地产业作为国民经济的支柱产业给开发商和投资者带来了丰厚的利润，房地产投资增长率逐年人幅度攀升，局部区域房地产发展严重脱离经济发展水平，房地产市场中的“马太效应”越来越明显：开发投资屮资金结构不合理，导致金融风险增加；资金投向不合理，经济适用房投资过低，以致出现民牛问题和社会问题；房地产价格增长过快，脱离国民的收入水平和经济发展水平；投机炒作、人为造市风气盛行，房地产市场凸显经济泡沫等等。下面通过分析“马太效应”儿个方面的重耍特征，来讨论

5、房地产市场中“马太效应”产牛的原因：2.1就性质看，“马太效应”是一种以“损不足、奉有余”为原则的资源利益调节机制房地产市场中的“马太效应”实质上是由于房地产业的高额利润。在丰厚利润的引诱下，大量的资金、资源涌向房地产业，原来从事其他行业的人员逐步向房地产业转行、企业的业务也向房地产业靠拢，例如百年老店镇江香醋集团、品牌衬衫红豆集团均已进入房地产行业。中国目前还处在二元经济阶段，一部分农村中小企业、传统加工业面临着难以维持、破产的危险，给经济发展带來了困难。这样,房地产业积聚大量的资金和资源，其他行业的各方面资源相对削弱，房地产业持续过热将导致国民经济产业结

6、构失调。表11986-2007年房地产投资完成额及增长率年份固定资产投资｛亿元）増长率（%）（亿元）増长率:%:.19863019.618.71010.()19873640.920.615048.419884496523.525771319894737.75.42725.8199()4449.3-6.1253-7.019915508.823.833632.819927855.()426731117.6199312457.91938165.1199417042.936.8255431.8199520019.317.53149233199622974.014.8

7、32162.1199724941」8.63178-1.2199828406.213.9361413.7199929854.75.14103135200032917.710.3498421«52(X)137213513.()63442732(X)243499.916.97-'122.82(X)355566.627.71015430.32(X)470477.426.81315829.62(X)588773.626.01590920.92(X)6109998.223.91942322.12007137239.024.82528()30.22.2就过程看，“马太效应

8、”是一种以正反馈方式运行的资源利益调节机制系统科学的