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1、Vol25No.9Sept2003武汉理工大学学报JOURNALOFWUHANUNIVERSITYOFTECHNOLOGY基于贝叶斯理论的房地产投资风险决策研究(武汉理工大学土木工程与建筑学院，武汉430()70)摘要：山于房地产投资受政策、补•会环境、经济环境、管理水平等诸多因索的制约.因而投资成败的不确定性极大。将贝叶斯决策理论应用于房地产投资决策屮，建立了房地产投资贝叶斯风险决策模型,分析了决策模型中各种参数的确定方法,并阐述了该模型对降低决策风险的作用。关键词：贝叶斯决策；风险决策模型；效益两数；
2、项目市场前景中图分类号F282文献标识码：A文章编号:1671-4431(2003)09-0096-03房地产投资具有投入大、周期长的特点，其收益和风险受着政治环境、自然环境和社会环境等诸多因素的综合影响。因此•房地产投资决策的正确与否，便成为投资成败的关键所在。然而•房地产投资者在决策时往往是根据过去和现实的市场状况•并凭借个人经验对未來做出某些主观推断,如果决策者所掌握的信息资料不够充分•对房地产市场缺乏足够认识,所做出的决策将会是一个不精确的决策,常常可能造成较人的损失。为了提高决策的可靠性，将贝叶
3、斯决策理论运用到厉地产投资决策中，从而能明显降低决策的风险程度。1房地产投资风险决策模型的建立I1房地产投资项目效益函数的确定房地产投资者在进行方案决策时,其最终1=1的是要获得较高的经济效益，而每一方案的经济效益都取决于销售价格、建筑成本等诸多变屋未來的状态,因而房地产投资决策是一个风险型多指标决策问题•其效益函数可表示为/个指标的函数U=心寸2、虽然对某一特定的房地产投资项目而言,这些指标会有所不同，但当项目进行到某一阶段(如土地已获取)，其主要评价指标有5个:单位面积租售价格.单位面积建筑成木，建
4、设工期,某础设施费和配套设施费,借贷费用。这5个指标在正常、规范的外部环境卜1对人多数房地产投资的成败与否起着关键性的作川。在指标问关系复杂的情况下，效益函数的评定将是一个相当复杂的问题。考虑将复杂问题简单化•特做出以下假定：1)指标间相互独立;2)指标函数是线性的。在以上假设前提下，效益函数可表示为U=CU/1+Ulf2+・••+CQ/5其中，八为单位面积租售价格;为单位面积建筑成本；八为建设工期;八为基础设施费和配套设施费；八为借贷费用;01是指标门的权重(1,2.5)o12指标权重⑴的确定首先.构造
5、判断矩阵。投资决策者对以上5个指标的相互重要性进行判断.这些判断用数值表示出來，写成矩阵形式即所谓的判断矩阵。awQ12…(715A=aid22I■…ais•■*■051a52…a5^收稿日期:2003-()4-08作者简介:I:¥武(1965-).男,副教授E~niail:junwuwang@163com其中,血表示第i个指标对第j个指标的相对重要程度Gj=I,2,…,5）。可以采取最小平方和方法门來求权重,即(./=L2,…，5)求解最优化问题（Pl）,即可确定/1,/2,/3,/4,/55个指标的
6、权重。13指标值的标准化由于这5个指标具有不同的性质、量纲和数量级，须对其进行标准化处理，统一英评价基点.可采収以下一组公式⑴对于效益型指标对于成本型指标利用这样一组公式可使标准化厉的指标值）“（[（）,1],且各个指标的最优值为1.最劣值为OoI4房地产投资项目未來口然状态的划分对项目未来自然状态的划分，通常是根据影响损益值最主要的一个变量来划分,这种做法是较为粗略的。而房地产投资影响因素多、周期长、因素间的关系错综复杂，往往同时有几个变屋対损益值有较大影响.故不宜按某个单•一的变量来划分未來的状态⑵。
7、为了较恰当的描述房地产投资项1-1未来的自然状态,引入“项目市场前呆”一词。所谓项目市场前呆，是对房地产帀场未来发展变化的综合描述.反映了决策者对所开发项丨I未來情况的综合看法。据此可将房地产项目未來的状态分为3种:项目市场前景校好、项目市场前景--般、项目市场前景较差,即：状态空间{&,&.&}8、8、6分别表示项目市场前景较好、一般、较差；状态概率向量P二（〃（6）,〃（8）丿（6））,〃（6）、〃（8）、〃（6）分别对应于状态ft.ft.a发生的概率,(0)=io2房地产投资贝叶斯风险决策根据己建立
8、的决策模型，可计算出各方案的期望损益值E（Uh）=p（ft）uhl+p（ft）Uhl+p其中W/u（/=1.2.3）是某方案在自然状态0下的损益值。以期望损益值最大为决策准则•可得到最优方案E（t/）*=maxE%）。h^[,n这里所采用的概率〃（6）、卩（8）、卩（6）是决策者根据获得的历史资料数据对自然状态发生的概率所作出的主观估计（即先验概率），它很难准确的反映客观真实情况。如果决策结杲对先验概率乂非常敬感•就必须通
