抵押登记应注意的问题Microsoft文档

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1、办理抵押登记手续相关问题在昆明市有三个房产管理部分，分别是昆明市产权处，西山区产权处，官渡区产权处，由于三个房产管理部门互不统属，也没有联网,所以办理抵押登记程序、政策也不一样。综合笔者多年的经验，总结了昆明市三个产权处办理抵押登记的程序，及各个产权处不同的要求。一、办理银行贷款的抵押登记：（-）办理一般借款抵押合同的抵押登记：1、借款人是法人，抵押人是自然人的情形：公证书中应附的材料有借款人的基础材料：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、公司章程（特别提示：官渡区产权处要求附公司章程，其他产权处没有做要求），抵押人的身份证复印件、委托办理抵押登

2、记的委托书及委托银行解除抵押登记的委托书，代理人的身份证复印件。如果银行没有在产权处备过案，则银行的材料也要附上，包括营业执照、组织机构代码证、经融机构经营许可证、法定代表人身份证明书及身份证复印件，有代理人的还需附代理人的身份证复印件。特别注意地州的银行，一般的都没有备案，所以银行的材料必不可少。以下几点同。2、借款人是法人，抵押人是一般法人的情形：公证书中应附的材料有借款人的基础材料（营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证身份证复印件、公司章程（特别提示:官渡区产权处要求附公司章程，其他产权处没有做要求）；抵押人的基础材料（营业执照、组织机构代码证、法

3、定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、公司章程、股东会决议（特别提示：股东会决议应具体明确，即表述清楚借款金额，借款期限，抵押房产的具体坐落及产权证号，抵押金额等，切忌笼统的表述全体股东同意用公司房产做抵押而不写明用于房产的具体坐落、证号、抵押金额）。委托办理抵押登记的委托书及委托银行解除抵押登记的委托书，代理人的身份证复印件。3、借款人是法人、抵押人是房地产开发公司的情形：公证书中所需附的材料除跟上述第二点相同外，另需附房地产开发公司出具的情况说明，即对该房产目前的使用情况是出租、自用还是空置做一个情况说明。办理抵押登记时最好把土地证也带上。4、借款人是自然人、抵押人是自然

4、人的情形：只需附借款人抵押人的身份证复印件、委托办理抵押登记的委托书及委托银行解除抵押登记的委托书，代理人的身份证复印件、没有办案银行的材料。（二）办理最高额抵押贷款合同的抵押登记：公证书所附材料和一般抵押贷款的同，只是官渡区产权处在办理最高额抵押借款合同公证时，还需有借款合同。二、办理担保公司担保贷款的抵押登记：（-）主合同是一般的借款合同：1、委托担保人是自然人，抵押人是自然人的情形：担保公司的基础材料（包括营业执照、组织机构代码证、融资性担保机构经营许可证、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件），委托担保人、抵押人的身份证复印件，委托办理抵押登记的委托书（抵押人和抵押

5、权人双方委托）及代理人的身份证复印件。房产在官渡区的，官渡区产权处要求附借款合同原件，没有借款合同原件在官渡区办不了抵押登记。2、委托担保人是法人、抵押人是自然人的情形：担保公司的基础材料（同上）、委托担保担保人的基础材料（跟银行贷款的一样，同样官渡区产权处要求公司章程，股东会决议没有要求，要附也可以）、抵押人的身份证复印件，委托书，代理人的身份证复印件、借款合同。3、委托担保人是法人.抵押人是法人的情形：担保公司的基础材料（同上），委托担保人的基础材料（同上），抵押人的基础材料（营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、公司章程、股东会决议（特别提示

6、：股东会决议应具体明确,即表述清楚借款金额，借款期限，抵押房产的具体坐落及产权证号，抵押金额等，切忌笼统的表述全体股东同意用公司房产做抵押而不写明用于房产的具体坐落、证号、抵押金额）。如果抵押人是房地产开发公司的须出具情况说明即空置证明。（-）主合同是综合授信协议或是循环借款类的：公证书中所需附的材料跟前面所述相同，需要注意的问题是官渡区产权处倾向于审查担保委托合同和反担保抵押合同，如果主合同是综合授信协议或是循环借款类合同是，相应的委托担保合同要做成最高额委托担保合同，反担保抵押合同要做成最高额反担保抵押合同。（三）办理委托担保合同及反担保抵押合同公证应注意审查合同1、合同中要有

7、抵押期限，关于抵押期限问题，官渡区产权处要求在反担保抵押合同中一定要合同当事人约定抵押期限，而且抵押期限和借款期限相同。根据我国《担保法》的规定，抵押期限为隐性期间，该期限为主债务履行之日起至主债务全部清偿完毕之日止，即使是主债务已履行了部分，只有另一部分未履行，也不导致抵押期限的界满。抵押担保的期间只能由法律直接规定而不能由抵押人和债权人自行约定，这也是与物权法定的原则相一致的；《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法