北京翌景嘉园营销策划

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1、上篇市场调研篇第一部分：北京房地产市场分析一、北京地产相关政策二、北京市房地产市场供需分析三、北京商务市场分析第二部分：项目区域描述一、区域环境二、区域内地产形势三、区域现有生活配套设施第三部分：本区域商住客户特点分析一、本区域商住客户类别分析：二、购房考虑因素及要求：第四部分：翌景嘉园项目周边项目调查分析一、项目周边市场调查二、关于产品的几个参照系数中篇：营销策划篇第一部分：项目定位―、项目的基本指标二、项目SWOT分析三、项目市场定位四、项目目标客户形象定位五、项冃主题定位六、项目物业形象定位：七、本项目价格定位策略：第二部分：关

2、于项目产品建议一、建筑风格二、室内装修三、公共部分装修四、智能化系统第三部分：关于项目的推广策略一、推广目标二、项目推广策略第四部分：项目营销媒介选择建议一、项目营销渠道分析二、媒介选择建议第五部分.项目广告公关ABC一、品牌主题二、整合诉求点——有效整合各方资源三、广告表现第六部分、项目活动推广策略一、新论坛二、现场系列赠送计划三、开盘酒会四、业主沙龙五、客户答谢联谊活动下篇：销售执行篇第一部分：项目销售体系整体思路一、主题服务思想二、项目部组建与构成三、服务承诺及售后服务四、保证措施五、推广策略与广告宣传结束篇：公司简介第二部分：

3、项目销售计划排期一、本项目基本销售数据指标二、本项目销售计划排期及回款计划三、销控四、各销售阶段战略划分第三部分：合作方式与取费序言从1999年-2001年北京房地产市场的概念运作，到2002年项目实体化运作，再至2003年的品牌服务运作来看，北京的房地产市场经历了一次质的转变过程。对于2005年的北京楼市来说，在经历了政府一系列的政策调控与平抑价格的考验之后，北京的房地产市场而临着更大的考验，尤其对开发商的资金实力和抗风险能力提出了更高的要求，对于消费者来说持币观望成为普遍现象。作为房地产市场的经营者、运作者如何在面对风险时出奇制胜

4、。在争抢市场的同时，创造出属于自己项目本身特色的市场，成为一种突破，就成为一种选择。通过对北京房地产市场宏观形势的走向、中观市场的阶段特征以及微观操作层面的分析，结合对本案的市场调查和深入了解本案的诸多硬性条件与现状，我们选择了一种主动出击市场的策略，力争使本案成为一个鲜明的、鲜活的、成功的地产案例上篇市场调研篇第一部分北京房地产市场分析一、北京房地产相关政策如果说2004年中国房地产市场表示出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话，那么我们对2005年的看法是十分谨慎，而对2006年则是不乐观。我们认为，屮国房地产市场的景气度已经开始离开

5、此轮周期高点，正在步入周期的调整阶段。（一）土地政策评估02005年的土地政策虽然连续出现两次“国八条”，地方的配套法规也是连续出台，但只是操作层血、技术层面，土地实质政策没有根木性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。O拍卖土地的价格居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，为2005年的一个市场特征之一。O政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利的局面在悄然地形成。（-）信贷政策评估02005年房地产信贷的亮点在银行房地产信贷资产证券化方面。使得房地产开

6、发项冃得到部分关照，但是其屮更多地表现为个案。O政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向人型企业倾斜。O香港证券交易所对房地产基金投资地区和对象放松，内地物业资产可打包在香港发行基金。（三）利率变化影响02004年10月29日首次加息，对国内房地产消费者和投资者有所影响。O我们预计此轮加息周期为18个月，个人房贷利率将达到5.8%或6.5%的位置。（引自屮房网）O加息将不可避免改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响。（四）汇率变化影响O我们认为人民币汇率调整对2005年高端楼盘有着不同影响。首先人民币汇率出现调整，我

7、们认为部分地区的高档楼盘价格就会出现飙升，部分地区房地产潜在泡沫和泡沫倾向将显性化，甚至由此吹爆；其次人民币汇率即使处于传闻或猜测阶段，升值预期使得海外资金不断地涌入。由于台湾地区、韩国、口本等地本币近期兑美元升值明显，加上人民币与美元挂钩的特征，使得其中追求利润资金投入人民币资产之一的房地产将是无法阻挡;最后•种可能是，如果政府明确表示在2005年人民币汇率不做调整，那么将影响外资流入的速度与规模。同时期美元利率的继续调升也将成为海外投资中国房地产的一个变数。总体而言，从相关的国家、北京的土地政策法规分析，2005年的地产是一个“政

8、策年”，最大影响在于对消费者心理的喑示和引导，打压投资与资金保值成为本轮政策重点。销售影响是暂时的，只要规避得当、择机而动,相信地产市场述是可以把握的。二、北京房地产市场供需分析东部地区（其它地区略）（-）住宅供应规模大