住宅房地产项目全程策划

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1、第1章关于“全程策划”一、“全程策划”的概念房地产是一个高度社会化的产业。对于绝大多数的房地产开发商，其开发和管理是建立在对社会服务依赖的基础上。•购买土地——请投资专家判断其投资价值•规划设计——请专业的设计院•工程建设——请专业建筑公司建设•工程监理——请专业的监理机构•营销推广——请专业的代理公司•物业管理——请专业的物业公司房地产业的每一个环节的社会服务性都非常强，这就需要有另外一种服务，把每一个环节建立起内在联系，使它的整体水平能够提高。这种参与全过程的服务就是“全程策划”。二、全程策划的工作阶段•市场调研和投资分析•概念设计（产品项目功能分析）和形彖设计•营销策划（

2、主力客户群定位、强卖点的分析、弱势提示及处置方法、定价策略和研究）•广告创意、媒体代理、公关活动三、“全程策划”的内涵全程策划的内涵是“等值策划”，即努力寻找这块地的最大潜值，其主要包括：•发掘土地的环境价值（口然环境、人文环境、商业环境、交通环境、城市区位环境等）•研究项目的开发价值（功能定位、容积率、规划方法、建筑风格、室内空间布局、景观设计、设备材料挑选）•注重延伸价值（售后服务、品牌塑造、品质保障、文化艺术含量）•分析机会价值（入市时机、客户定位、适时价格性能比、政策背景利用）、“全程策划”的理念以“共同甲方”的姿态全程参与客户的项口，运用优良的专业态度和服务精神，在创

3、新精神和能力较高的基础上，注重团队作战整体实力，与客户携手共进,协助客户成为出类拔萃的佼佼者。五、“全程策划”的模块（-）项口投资分析项目本身的品质卓越永远是至关重要的（土地价值分析、建筑功能确定）（-）建设概念设计从规划布局、建筑风格、环艺设计切入、提升价值空间（三）项口形象识别是地产项目壇强品牌价值的有力手段。（四）营销策划锁定目标客户，确定销售时机，制定价格策略、理性入市、兑现卖点。（五）市场推广设计创意，来自同地产商的沟通和对市场的洞察，以及基于敏感的天性去体会瞬息即逝的灵感。（六）媒体组合将分散的广告信息冇效地组合起来，形成一个整体。（七）住宅项目全程策划工作模块表住

4、宅项目全程策划工作模块工作阶段及内容工作深度主要负责部门第阶段1•地块环境调研报告对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示前期部2•土地SWOT分析报告对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析前期部3•市场调研报告对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在区域同类楼盘现状进行调研分析前期部第阶段4.项目名称及VIS设计项目中英文名，项目视觉、识别系统设计、营销中心及丄地现场包装策划部5•项目概念设计建筑概念设计、环艺概念设计策划部、工程部6.项11成本分析和土地价值判断通过成本分析和市场预测，分析地块价值，制定土地竞买策略预算部7.项目投入产出模拟进行静态

5、的投入产出模拟及敬感性分析和风险评价预算部项目预算对项目做出财务预算报告预算部项H融资提出项H的融资方案及对策预算部&项日定价模拟对项日的均价和不同的住宅单位价格进行模拟策划部第阶段选择设计、装修方案工程部选择施工单位并签订工程承包合同工程部制定T程施丁•计划工程部工程建造过程的项目管理工程部工程收尾及验收工程部第四阶9.入市前营销策划报告对入市前的各种营销工作进行策划和安排市场部段10.项目销售进度模拟销售节奏的策略性提示市场部12•物业管理概念指引与项目定位相适应的物业管理概念提示市场部13.销售人员培训纲要卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要市场部第五阶段14.年度创意主题

6、阶段性的广告创意及表现主题策划部15.系列活动策划及广告表现营销活动的实施及广告实施策划部、市场部项目收尾项目清盘、财务结算预算部市场部第2章调查资讯一、调查的主要内容（一）与投资项目相关的社会经济环境分析1.政策环境2.金融环境3.产业分布特点4.所有制结构特点5.集团购房与私人购房比例6.流通环境7.（二）、该区域住宅开发总量分析1•各住宅分区开发时现状2.各住宅分区开发走势（三）该区域商品住宅消化总量分析1.历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析）2.商品住宅消化总量现状3.商品住宅消化总量前景分析（四）该区域不同类型房地产需求量与现状分析1•商业（商场）类地产需求量

7、与现状分析2•办公楼类地产需求量与分析3.住宅类（高层、多层、别墅）需求量与现状分析4•酒店类地产需求量与现状分析（五）该区域商品住宅市场不同档次需求量与现状分析1•豪宅类市场需求量与现状分析2•普通类市场需求量与现状分析3•经济适用型类市场需求量与现状分析2.福利类市场需求量与现状分析（产权/租赁/,一手、二手、三手币场）（六）该区域明星楼盘分析（住宅市场）1.历年明星楼盘界定2•明星楼盘的分布及结构分析3.明星楼盘的主要营销特点4.明星楼盘的参与者与制造者5.明星楼盘的溢价6.未來明星楼