云龙区宣武市场项目策划报告

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1、云龙区宣武市场项目策划报告组长:组员:指导老师:2014年4月目录项目概况31、项目背景2、二用地现状投资环境研究1、宏观经济状况2、土地使用政策3、金融政策4、综合评价市场研允1、物业选择分析2、四、区位分析规划方案、建设条件及建设方式1、规划方案2、建设条件3、户型选择4、五、建设方式投资估算及资金筹措1、基础数据2、投资估算3、收入估算4、六、投资计划及资金筹措营销策略1、项目营销策略2、项目推广计划3、七、结语总体结论附录附录一《中华人民共和国土地增值税暂行条例》附录二《中华人民共和国房

2、产税暂行条例》附录三《中华人民共和国企业所得税法》节选附录四工作分工—、项目概况1、项目背景本项目作为城市开发与房地产综合设计课程的成果，旨在模拟房地产项目的开发策划全过程。在该项目中，中国矿业大学力学与建筑工程学院建筑系将作为投资方,在综合考虑各方面因素之后决定在下一年度中在徐州市房地产行业投入资本金1.2亿元用于房地产项目开发,不足部分通过其他融资渠道解决。该项目的目标地块已经由投资方给岀，其他各方面的投资决策都有待商定。本小组五名成员共同接受了中国矿业大学力学与建筑工程学院建筑系的委托,就

3、其上述投资设想进行前期的策划，并向委托方出具项目策划报告作为最终成果。本投资方案中，待开发的地块已经由委托方事先给定，基地地块位于江苏省徐州市云龙区宣武市场之中。除上述地块信息由委托方给定外,本投资方案的所有其他部分由本小组经详细调查和深入分析后以项目策划的形式给出。本报告主要包括以下个部分：投资环境硏究，市场研究，规划方案，投资估算及资金筹措,营销方案和最终结论。2、用地现状2.1地理位置,周边区域关系调硏区域属于建国东路，黄河西路，民主南路围合起来的区域，南面有袁桥市场，袁桥农贸市场等，以商

4、业为主，北面为宣武商贸城，宣武市场，明和小区等，商业与居住结合，西面以建国小区为主，居住为主要功能。2.2调硏地块规模及功能分区调硏地块总面积约33.6万平方米，其中：城中村面积约10.3万平发米，占总体30.6%居住小区及住宅约8.9万平方米，占总体26.4%商业用地面积约8.7万平方米，占总体26.0%教育用地面积约2.1万平方米，占总体6.3%道路面积约3.6万平发米，占总体10.7%住宅用地现状2516时“6植和tut■协也MtH2■臉金笆2“X8F■申H9“M4>Mio“■中抖行V7构

5、死公富开■协an*电巾电■行小居住宅用地现状现状住宅分布规划用地红线图2.3土地利用现状及利用率该区域地势复杂，北向及东向地势较高，中间地势较低，比较平坦；商业建筑集中在区域的边缘，居住建筑位于商业建筑后面，城中村位于整块区域的中间，东面沿街的土地没有充分的利用起来。该区域为比较老的城市规划区域，土地利用率接近百分百。2.4道路与交通现状该区域北面、南面和东面为城市主干路，西面为次干路，区域内有两条较大的支路，剩下的都是小路或者巷道，车行能力有限；北面和西面的车流量较大，幼儿园门口放学时交通会暂

6、时性的堵塞；东面沿河道路车流量较小，南面较短，车流量也小。二投资环境硏究1.宏观经济状况1.12013年全国建设领域经济运行基本情况1.1.1房地产开发投资情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%）,增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%,增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。1.1.2房地产开发投施工及土地购置面积20

7、13年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%,增速与11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%,增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%,增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%;增速比11月份回落个百分点

8、；土地成交价款9918亿元，增长33.9%,增速提高24个百分点。1.2房地产市场基本情况1.2.1概述2013年在国五条出台、地方限购限贷继续的背景下，徐州住宅市场量价齐增，其原因主要归结于四点：-:经历多轮调控，住宅年度成交均维持在300-350万nV左右，对徐州楼市影响偏小，调控政策的无效性更起到一定推波助澜的作用；二，12年住宅上市量偏少且本去化完毕，上半年住宅新增供应量大，对成交起到一定带动作用；三，资金面偏宽松。总体看来，房地产资金面明显比2012年宽松,在房企整体不缺钱的情况下很难