不动产抵押担保法律风险防范指引

《不动产抵押担保法律风险防范指引》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、不动产抵押担保法律风险防范指引一、土地使用权抵押1（一）划拨土地使用权抵押11.划拨土地使用权抵押整体要求12.企业改制中国家作价入股的划拨土地使用权的抵押23.外商投资企业的场地使用权抵押4（二）集体土地使用权抵押4（三）无地上建筑物的建设用地使用权抵押61.政府收回土地使用权62.建设用地使用权抵押后新增建筑物7（四）开发区土地使用权抵押8（五）国有租赁土地使用权抵押8二、房、地一并抵押10（一）房地一并抵押原则的适用101、房、地权利人不一致102、房、地分别抵押后剩余部分的抵押113、房、地分割抵押12（二）不同类型土地使用权的房地一并

2、抵押131、农民集体所有建设用地使用权及其地面建筑物抵押132、国有租赁土地使用权及其地上建筑物抵押143、未分割国有土地使用权下的建筑物区分所有权抵押15（三）与房地一并抵押相关的其他法律风险防范161、未取得房屋所有权证的房地产抵押162、以有限产权的房地产抵押173、农村村民住宅抵押184、房地价值分离、分别抵押18三、在建工程抵押19（一）在建工程抵押整体要求19（二）在建工程抵押范围和价值确定20（三）划拨土地上在建工程抵押22（四）工程款优先受偿权与银行抵押权的冲突23四、高新技术产业园区房地产抵押25五、特殊主体提供的抵押27（_

3、）国家机关不动产抵押担保27（二）学校、幼儿园、医院不动产抵押28（三）夫妻共有不动产抵押29（四）未成年人不动产抵押30六、海域使用权抵押31（一）海域使用权证书31（二）海域使用权期限32（三）海域使用权使用金32（四）一并抵押32（五）不得抵押的海域使用权32（六）抵押登记33七、采矿权抵押33（一）可抵押采矿权的基本条件33（二）与采矿权抵押配套的其他担保管理要求341•对现金流进行控制342.矿区土地使用权和采矿设施一并抵押343.补充担保35（三）在合同中设立保护性条款35（四）完善贷后管理36八、林权抵押36（_）抵押财产范围37

4、（二）林权权属证明38（三）特殊权利主体38（四）抵押物评估39（五）林权抵押保险39（六）林木采伐限制40（七）抵押权实现41九、码头、船坞、船台等沿海沿江财产抵押41（_）抵押财产范围42（二）登记机构和抵押权证明42（三）抵押物权属证明42十、最高额抵押43（一）最高额抵押的主债权范围43（二）最高额抵押的主债权最高限额44（三）最高额抵押的主债权确定事由44（四）最高额抵押的变更45（五）最高额抵押的主债权的转让45十一、抵押担保登记45（一）不动产权属信息不一致可能引发的风险45（二）在建工程抵押登记46（三）最高额抵押登记47（四）

5、房屋预告登记47（五）再融资或重组贷款中的抵押登记48（六）抵押登记变更49（七）错误登记责任追究50十二、抵押权的实现50（一）土地使用权抵押时抵押权受偿风险防范50（二）以物抵债中顺位在先的抵押权人的行为对顺位在后抵押权人的影响・・・51（三）妥善处理租赁权对抵押权的影响51（四）抵押权实现过程中的不动产过户531、债权人和抵押人协议用抵押房地产抵偿银行债务532、法院或仲裁委法律文书导致抵押房地产归债权银行所有543、拍卖、变卖抵押物实现抵押权55（五）个人居住抵押房屋处置55不动产抵押担保是我行信贷业务中的一种重要担保方式。近年来，随着

6、我国房地产市场及有关政策法规的调整变化，不动产抵押担保面临一些新的法律问题需要加以研究解决，出现一些新的法律风险点需要予以关注。为保障不动产抵押担保的合法性和有效性，有效防范相关业务法律风险，在对土地使用权抵押、房地一并抵押、在建工程抵押、特殊主体提供抵押担保、抵押担保登记、抵押权的实现等问题进行分析的基础上，提出以下的风险防控意见和建议。一、土地使用权抵押（一）划拨土地使用权抵押1、划拨土地使用权抵押整体要求划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳利唯、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土

7、地使用权有其自身的特点：（1）土地使用权的取得是由于政府划拨的具体行政行为而取得，是国家行使社会经济管理行政权力，对土地使用权进行的分配或调整；（2）土地使用者无偿取得,无需支付地价，这并不等于土地使用者不需要支付任何费用。一般情况下，土地使用者必须支付土地补偿费和安置费，交纳土地使用税；（3）土地使用权可以是有期的，也可以是无期的，除法律、行政法规另有规定以外，没有使用权期限的限制；（4）土地使用权除法定的情形外，不得转让、出租、抵押。【法律风险防范意见】在以划拨土地使用权设定抵押时应注意相应划拨土地使用权应具备一定的条件。《城镇国有土地使用

8、权出让和转让暂行条例》第45条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第6条均规定划拨土地使用权抵押必须符合下列四个条件：一是土地使用者为公司、企业、其他经济