购物中心商户组合4大指导对策

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1、购物中心商户组合4大指导对策对购物中心而9拥有批品质优良、功能多样、业-态1互补客流±t的租户将大大提升购物中心的整体运营业绩而单个租户也将获得比在独地区更高的营运成果9这就是购物中心理想的租户组合效果O然而对动辄规模达十万以上平方米、承租商户上百个的购物中心而其租户组合方式有无数种口」能O在此提出购物中心租户组合的四大核心要素以及应遵循的指导策略希望对从事购物中心工作的相关人员有所启迪。>大要素购物中心商户组合的4一个成功购物中心的租户组合，绝对不是简单地把各种租户堆放在一起，把营业空间招商填满而已。不同类型租户在购物中心中承担不同的角色和功能不同类型的租户在贡献租金、

2、吸引客流和配套功能等作用上各不相同。租户组合的过程其实就是购物中心根据自身的定位确定租户类型及每业种所需的品牌在购物中■心中的比例分配及分布的过程O购物中心租户组合内容的四大要素分别是租户的类型、所分配的营业面积大小、相同或类似租户的数量以及这此租户在购物中心中的空间位置O1.租户的类型租户的类品与服务所业种类装、女装、品等。类型是购物中心商品与服务多样性的基本来源，租户类型愈多，多样性就越明显，满足顾客多目的消费的可能性就越大。租户类型的进一步细分就是各类业种及It-所包含的品牌，品牌加深并扩展T消费者的选择性。根据同类聚集和异类聚集的原则，购物中心不同类型租户（如鞋、

3、服装）的异类聚集可以满足多目的购物需求同类租户的聚集可以满足比较购物的需求，这两者都能降低购物成本。购物中心所拥有的业种及其品牌数量是租户组合核心与多样性的体现，一方面，不同类型租户所经营商品与服务业种的差异性构成异类聚集，体现多样性•另-方面同类型租户所包含的不同业种和品牌数量构成同类聚集9构成组合主题与核心两者同时提升T购物中心商品和服务的丰畐增强T业种广度和商品选择的深度O在租户组合选择业种与i'ii'i牌过程中9我们需记住最重要的两个原则•■(1)、单个租.户与•整体:利1益关系O狄：利能力高、聚客能力强•违约可冃匕性低的租户通常是购物中心的第一选择。但如果该租户

4、的引入与整体定位、租户组合策略相抵触时,则需要重新评估这个优质租户,优质并不必然代表合适，这是由于租户组合的目的在于购物中心的整体聚集效益O(2)、单个租户与组合主题的关系。购物中心内的租户之间强调相容性、互补性，毫无关联的租户进入购物中心将失去聚集的价值和意义。租户组合时，购物中心内的各种租户类型（即业种）也不是均匀分布，否则失去租户组合的核心与主题，甚至购物中心的整体竞争力。核心的业种及其所属的品牌聚合是建立购物中心租户组合主题的主要载体，厘清单个租户在整体租户组合的角色，是筛选租户与品牌时需要考虑的另个重要因素。2>租户的面积大小每个租户所占营业面积的大小是租户组合

5、的另个要素即将有限的营业面积合理分配给不同租户使其产生最大的销售收入和租金回报O般来说，营业面积更大的租户意味着能够提供更为丰富的商品和服务选择较多的商品与服务的多样性）因而对消费者的吸引力更大。在购物中心整体营业面积固定的情况下;如果单个租户的平均营业面积增加购物中心整体可承租的租户数量必然减少因此如何使单个租户的营业积与产出(销售额)及与整体收•、几rrT?.达到均衡十分重要O通常购物中心只有将支付高租金与低租金的租户、大面积与小面积的租户有机组合在起才能最终形成稳定的、效最大化的租户结构O研究表明购物中心的商铺面积与租金水平总体呈现一个显著的负向关系，租赁面积越大的

6、租户，具有更强的租金议价能力O在市场机制的调下，那些支付高租金的零售租户常常与低租金水平的零售租户一起，，刖者通常是标准租户或其他小型租户，后者则多为主力店,后者能够为购物中心创造出个吸引力，前者由于位置靠近主力店而获益，全体租户通过市场博弈获得均衡的利润和存在方式。标准租户或配套租户提供T多样性和配套性商品与服务增加了购物中心的特色，其全体租金贡献往往超越了主力店、次主力店所占面积比例O近年来在处理购物中心面积、租金、租户数量与多样等之间的均衡关系时购物中心业内出现T去主力店化、主力店次力化的明显趋势9主要表现在••(1)、逐步缩小主力店的S积加大T标准租户和配套型租户

7、在购物中心租户组合的分量•去主力店，用一组集合店替代行使主力店功去主力店，加大主题租户组合的规模，增加标准租户的数量。在些购物中心内，家用电器、家居用品、室内设计店等概念化、主题化，服饰集合店规模化、主题化，这样组主题租户nJ以作为有效的核心租户既达到主力店的功能又丰畐购物中心的多样性，同时提高T租金收入，也避免了主力店租赁期限长、面积大、租金低和购物中心过于依赖主力店的被动局面O3、租户的数量租户的数量是指每个特定的租户类型(或业种)所应包含的租户数S.与所占空间血积比例的问题租户数量与租户类型和面积分配直接相关O租户数量是