财智东方楼盘营销策划书

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1、—、市场营销环境分析二、项目SWOT分析三、项目的营销策略四、营销策划的总结与分析第一章、温州房产市场分析一、市场竞争激烈，硝烟四起新盘供应量增加，新盘上市将分期试水08年外围经济的动荡给与宏观经济密切相关的房地产行业带来了很大的冲击，温州的商品房市场至7月份开始，销售形势出现急速下滑。尽管从中央到各级地方政府都岀台了一系列相关的救市举措，但楼市调整的步伐很难得以改观。截至2008年年底，温州主城区具备开盘条件的楼盘有20多个，由于受市场低迷的影响，纷纷择期推后开盘，这使得2009年的帀区楼市供应压力较大。（1）从目前各种迹象來看，2009年市区新盘供

2、应肯定会比今年高岀很多。根据工程的施工进度，我们可以看出明年市区将有以下一•些楼盘相继上市，新年前后华府天地、置信广场可能会选择上审。如果销售形势好，釦金府邸、汇金锦园、鹿城广场2期、天润大酒店、万川锦苑、恒隆商务广场等一些楼盘会选择在农历年后的三月份。市区像龙城华府、名人广场、新京都家园、同人欣园、财富东方、香缓半岛、深蓝国际、外滩国际公馆、云顶花园、万康金融广场等楼盘，都具备开盘条件，其中一些楼盘是2006年即进场建设，在07年已初步具备了开盘条件。从08年整体楼盘的供应量來看，将达到170多万方（08年30多个楼盘供应休量在80万方左右）。&区地

3、块名称项目名称用地面积（亩）建筑面积m2中标价格（万）备注龙湾龙湾行政中心区E03-1财富东方28.746706730088—附表:2009年温州市区具备开盘条件楼盘统计龙湾行政中心区D05地块龙城华府27.653973235818—龙湾行政中心区E07,08地块万康金融广场37.147902746000—开发区原巨一鞋厂汇金锦园35.870000——汤家桥瓯海大道资金平衡地块钳金府邸54.607140052000—东冋原菜篮子集团地块名人广场43.087800030110—iiU瓯海大道AB地块香缓半岛639600097300—黄屿C地块新京都家园9

4、7.78178000141099—新城绣山巨-村万川锦苑185000019801二产安置地块梧田龙霞地块同人欣园94.5212600038020市中板块商校操场地块华府天地28.664750030821—原方正集团地块置信广场6&5614000082000—温州车站大道恒隆商务广场&53521173—原中国银行地块房地产开发股份有限公司7.641250017190—划龙桥村三产安置地块深蓝国际16.052780012580—鹿城区纺织路庄头地块大发集团50113000170999江江滨路鹿城198.5总333330—滨原天盛集团地块广场2期340000

5、外滩国际公馆外滩国际公馆16.8150000——翠微宾馆地块天润大酒店30.694900011103西向仰义河岱村前山村安置云顶花园58.713900012900合计169.521695199—2009年温州三区具备开盘条件楼盘约20个，总建筑而积接近170万平方米；剔除大发集团地块和中银地块，市场供应量也超过15.5万平方米。对于单个体量过大的项目，可能会选择分期开盘或采取先开一幢的形势來试水楼市。（2）新的一轮楼市的调整，是中央和地方都始料未及的，国家调控的口的是使房价回归理性，并不是打压房地产业。随着国际金融危机的爆发，国内外经济形势的急速下滑，

6、已经影响到作为国民经济重要支柱产业的房地产业的发展。面对这样的局面，国家和地方纷纷出台一系列刺激经济发展的举措，救市措施并不是主要针对房地产市场，而是为了拉动内需、保持经济增长。但是房地产产业链很长，上下游牵涉到众多行业，因此国家会把房地产业作为主要的扶持产业。虽然决心和力度逐渐加大，但政策见效仍然需要时口，面对如此的市场行情，开发商的资金的压力将进一步加大，开始蠢蠢欲动寻求更好的途径，试水可能是明智之举，一方面，可以回笼一部分资金;另一方面，可以灵活地应对市场调整销售策略。（3）目前釦金府邸售楼处已于08年9月27日开放、香缓半岛展示屮心也与12月5

7、口开放、名人广场售楼处也即将对外开放、黄屿C地块目前正在寻求策划公司合作不久也将正式对外，随着汤家桥以南四个项口的陆续启动，汤家桥以南板块必将成为10年的热点区域。二、融合造就大势，大势成就地产上半年，温州市区一手房市场逐步打破了自去年10月份以来的沉寂，新盘不断汹现，成交量也有了很大突破。尤其是小高端物业，在第二季度新增供应量和成交量屡创新高。如：锦玉园一期销售了24套、华府天地销售7套、青青家园销售8套、钳金府邸销售10套、中瑞曼哈顿销售4套……。另据统计，6月份销售的项目各区平均面积（开发区除外）均在120平方米以上，鹿城区更是达到了282平方米

8、/套，说明目前市场改善型客户占主导，屮高端物业发力。种种迹象表明，4、5月份以来，温州房地产市