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1、大学城项目定位及产品建议策划报告与之前所提策划报告有所不同的是，本报告的主旨是嘉汇公司基于对弘晟公司所开发的大学城项目的理解，在经过充分的市场调研后而作出的相关分析和切实可行的操作方案。目标沟通经过和贵司的多次沟通和讨论，我们认为大学城项目的主要目标是:目标稳健开发，赢得合理的销售价格和销售速度，保证项目良〔好的现金流,进行滚动开发。目标2:通过本项目的操作在呼市建立一定品牌知名度，为弘晟公司在呼市的进一步发展打下基础。问题界定我们认为大学城项目在开发和营销上的核心问题是:核心'问题1：依托大学城，如何打造一个具有鲜明市场
2、形象和符合市场需求的大盘?X；zZX核心'问题2:在营销立意上如何打造一个概念体系,以此传递项目价值打动市场和不同层级的消费者?<丿第一部分项目分析—、项目概况该项目位于呼和浩特，本基地原为罗家营村，东西362.57M,南北822.3M-936.6M2,基本呈长方形，地势平坦。规划总用地面积为：333849.81M2,地上总建筑面积：460600M2,地下总建筑面积：90000M2,用地性质为：住宅用地。本基地由以下几部分组成：11F小高层住宅,6F普通住宅，公共服务设施,沿街的商业。主要经济技术指标：总用地面积：3337
3、94.73m2总建筑面积：460600m2一期住宅建筑面积：340698m2其中多层建筑面积：261255m2小咼层建筑面积：166500m2_期住宅建筑面积：43842m2商业建筑面积：13500m2幼儿园建筑面积：5500m2小学建筑面积：4500m2会所建筑面积6500m2建筑密度：14.3%容积率：1.40绿化率：36%二大学城区域房地产市场认知1、大学城初具规模大学城作为呼市政府在城市东部重点打造的项目，目前已初步形成规模，目前已有六所大学,3万余师生入驻，各项配套设施逐步完善。未来规划在2—3年内达到10万师生
4、的规模。2.大学城区域在售楼盘较少仅有两家。其中一家为纯商业项目大商汇（已交付使用），主要以呼市和周边地区投资客户为主。另一家为住宅项目学府嘉苑（位于110国道南侧，9栋多层，未知原因处于停工状态）。3.住宅房地产尚处于启动期由于市政配套和生活配套有待完善的原因，大学城周边房地产开发尚处于启动期。本项目因其位置和规模因素，在大学城区域具有标杆作用。4、对外围消费者的吸纳能力有待提高随着大学城规模的不断扩大，市场普遍对大学城区域前景看好。大学城周边的住宅对外围消费者的吸纳能力是大盘开发成功的关键。三、项目SWOT分析优势：规
5、模优势一46万平米规模的品质大盘,具有规模优势良好通达性--紧邻110国道与呼包咼速，区位父通通达性良好人文氛围一大学城区域咼知群体赋予项目丰厚的人文氛围提前团购一大学城教师团购为项目在一定程度解决前期开发资金流市政、生活配套一城郊区域，市政配套与生活配套尚不成熟。城市交通系统有待完善,娱乐和休闲设施缺乏。片区认知度一大学城片区在市场的居住形象和口碑有待建立。住宅房地产开发尚未形成规模，影响到消费者对项目发展前景的判断;景观资源一地块自身无任何景观资源可供利用客源支撑一项目周边缺乏大型企事业单位，对于大盘开发，缺乏充足的客
6、源支撑机会:城市向东一城市整体向东发展，大学城规划、火车东站规划等东部大项目建设给整个城市东部区域带来极大发展机大学城前景一政府将大学城作为带动城市向东发展的一个发动机,大学城具有较高的市场关注度,发展前景看好片区规划一大学城片区中长期规划将使片区宜居程度不断提升。市政和生活配套将不断趋于完善!1!威胁：市场放量一城市东部土地市场放量较大，未来住宅品质大盘将不断岀现项目周期一项目体量较大，开发周期较长，受未来房地产市场变化影响大，具有一定的风险通过SWOT分析，我们可以得出项目的一些基本特征1、项目本体为一个〃城郊、非资源
7、型大盘〃。2、项目最大的障碍是”周边市政和生活配套的不成熟"。3、就大盘中长期开发角度审视本项目,"客户来源的的多维度和丰富性〃是本项目开发和销售需要解决的关键问题。4、项目需要一个独特和鲜明的市场形象,〃塑造区域价值标杆地位〃占据区域住宅房地产开发的领导地位。第二部分项目定位—、项目市场定位中间端多产品线学府人文特色小镇中端、多产品线市场蛀自人&小錯客户非资源大盘必须提供丰富产品线，以吸多纬度客群：大学高知、边经营者和改纳更广泛客户群体善型客户、投资者等就市场走位来说，项目不是样样均优的高端物业，而是在某些特定方面超越了
8、市场现有水平，拥有自己鲜明的大学学院人文特色,具有很强的差异化识别标志的物业。二、项目形象定位具有优良宜居环境和大学人文生活氛围的高知生活区在项目形象塑造上将”我家就在大学里”和”大学就在我家里,两个概念诉求进行有机统一,合为一体。这种融合是一种无缝连接的融合，是将大学的宜居生活氛围与高素质文明生活氛围
