《学府花园》营销策划大赛

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1、目录一、营销策划项目概述（-）策划项目的背景31、企业项目简介.32、“学府花园”的简单概况.43、项目开发前景预测.4（二）项目拟定目标及措施51、项目整体目标.52、营销策略目标及措施.6二、营销环境分析6（-）企业白身环境61、企业市场状况.62、“云峰花园”项目状况.7（-）竞争者环境分析101、竞争者类别.102、竞争者战略特点.13（三）宏观环境分析141、人口环境.142、经济环境.143、政治法律环境.154、自然地理环境.16（四）SWOT分析17/＞项目优势及机会分析.172、

2、项目劣势及威胁分析.18三、项目定位策略18（―）市场定位181＞目标市场纟田分.182、市场策略方式.20（―）产品定位21/＞整体园区设计定位.212、户型定位.22（三）价格定位231、每平方米定价.232、市场调查期望价.25（四）传播定位261、突出项目概念.262、重点传播形式.26四.营销组合策略27（-）产品策略271、产品组合.272、设计优势和产品概念.29（-）分销渠道策略291、影响分销渠道因素.292、销售渠道建立.31（三）促销策略321、平面广告.322、视频及图片媒

3、体.343、公关活动.36（四）品牌包装策略37/＞入驻工地前期阶段的楼盘包装策略.372、施工阶段的楼盘包装策略.383、预售阶段楼盘包装策略.384、收尾阶段楼盘包装策略.39（五）价格策略391.定价原则.392.定价根据.403.价格分期策略.41五、项目预算及风险控制41（一）整体项目预算411、项目造价成本及销售推广成本.412、总成本预算.42（二）风险管理431、外部风险.432、内部风险.45一、营销策划项目概述(-)策划项目的背景1、企业项目简介“学府花园”是宏峰房地产开发有限

4、公司准备开发的一个项目。广州市宏峰房地产开发冇限公司为民营企业，隶属于云峰集团，云峰集团业务涉及房地产、酒业、音响、教育、珠宝和药业等诸多领域。广州市宏峰房地产开发有限公司自2003年成立以來,现已完成了约40万平方米住宅小区的开发，现止开发的“云峰花园”地处新机场板块，总建筑面积约50多万平方米。此外，公司目前土地储备近500亩。在“云峰花园”项目的3期工程中，第一工程楼盘己售完。第二期工程是当丽主要销售楼盘，第三期为酒店式公寓仍然在建设中，并且将在近期公开发售。云峰花园以往项目状况(表1-1-

5、1)工程类别项冃状况销售状况第一期楼房类型为家庭住宅，建筑规模为900户左右，为17栋8层住宅区，绿化面积为50%以上，由云峰物业进行管理，实行一条龙服务，楼盘以发售完毕。已售完第二期12层700多户的家庭住宅，住宅面积最小面积为90平方米每户，最大面积为200平方米每户。大部分住宅面积在90到120平方米之间在售中第三期星期酒店式公寓，户型面积为40到60平方米之间。以上可见口前开发的户型特点是，工程开发户数在800户左右。楼层高度为8层到12层的中低层家庭住宅。准备发售“学府花园”作为宏峰房地

6、产第四期工程，前三期都位于花都区中心地段,地理位置好，“学府花园”止式在这样的背景下，由云峰企业卜•屈公司宏峰房地产开发有限公司和华南理工大学广州汽车学院一起策划订立项目。在宏峰房地产开发有限公司相续开发的楼盘，公司学的了丰富的开发经验，对公司的成长有重要意义。在过去的销售结杲来看，宏峰房地产开发冇限公司取得较好的成绩。在这样的背景下，“学府花园”作为笫4期工程势在必行。2、“学府花园”的简单概况“学府花园”项目主要性质为商业和住宅用地。“学府花园”3个区分两期开发。第一期AB区总用地面积为872

7、41平方米。净用地面积为67664.0平方米,建筑占地面积是16915.0平方米，总建筑面积为232706」平方米。项目第一期AB区楼型是大约起十儿栋楼，户型面积最小50平方米。最迟开售是2010年5丿J1Ro第二期C区会在项目第一期的销售情况下另作计划。“学府花园”房地产项目位于花都区新华街学府路华南理工大学广州汽车学院公交车站旁边。往东1公里就是广清高速公路海布出口,和广州北站有20分钟车程。通过平步大道可以很快到达广州新白云机场。最大的优势是靠近花都区最优美的大学华南理工大学广州汽车学院。临

8、近花都区汽车城，享有浓郁的文化科技价值和口然生态价值。背靠青山面朝平川，在地理位置上是不可多得的理想屈住小区。附近有幼儿园小学屮学集全的屮山大学雅宝学校，并且和大学华南理工大学广州汽车学院成为最紧密的邻居。3、项目开发前景预测地铁九号线的开通无疑会令花都与广州市区的连接将会更加紧密，大量广州市区的上班一族将会选择入住花都，毕竟现在花都的楼价对很多准备买房的人來说具有很强的吸引力。地铁开通到花都后，在市中心拥冇住宅将不再具冇明显的优越感；相反，环境优、空气好、地铁沿线的城郊，会更吸引