《季景沁园营销策划报告》

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1、季景沁园营销策划报告伟业房地产经济有限公司2004年6月基于季景沁园项目的一些特殊性，及不可控性，报告中对部分章节中的内容稍做了简略。并随着前期销售准备工作的推进，依据发展商对整体项口销售周期为2年的总口标，根据季景沁园项口所在区域即望京地区和北京东部地区的市场状况，结合项目自身的SWOT分析，制定出以下方案。第一章区域市场状况及分析（一）、区域描述1、背景：望京地处首都东北部，位于首都机场与旧城区之间，是北京规模最大的一块新开发用地。冇良好的生态环境和优越的地理位置，是一座相当于中等城市规模的

2、新城，规划居住人口约28万一30万人，广阔的地域、较多的可开发用地，使这一带投资密集、市场活跃，成为当前京城房地产开发的热点区域之一，并出现了许多大规模组团式住宅开发区。经过十几年的开发，其住宅与商务建设初具规模，市政基础设施较为完善，己有大社区的雏形。但要成为一个完整的居住大社区，成为繁荣成熟的新兴商圈,望京的大环境尚需不断完善和加强，商业繁华程度的增加更非一口Z功。2、发展情况及规划方向在城市中心功能外移过程中，槊京的居住功能发挥突出。1994年确立规划以来已经吸引12万人入住，到2010年

3、将成为拥有30万居住人口的亚洲最大居住社区。然而，除了睡觉，工作、购物、休闲都要去城里，对市中心的依赖性很大。尽管望京是亚洲最大的居住社区，也曾经是北京中上阶层的置业首选，但一段时间内市于道路瓶颈、配套跟不上、接二连三的维权行动让居民们不得不另觅他居。槊京地处四环五环之间、旁边有机场，三元桥国门商务圈，丽都商圈、亚运商圈和燕莎商圈都不远。这样的特殊地段一定会升值。近几年望京整体房价就有了显著的变化，2000年商品房春季展会上，望京商品房还维持在每平方米4500元左右，望京A4、A5区经济适用房史

4、低到每平方米4000元，只有大西洋新城一枝独秀卖到每平方米8000元。而今，望京儿乎所有项目卖都到了5300元/平方米以上，五环边号称低价入市的澳洲康都开盘价（精装修）也要5480元。在北小河畔的叠拼别墅CLASS精装均价已经卖到8500元/平方米。现在的望京，商业配套情况有了较人变化，多家国际人商家即将进驻。在四环东路上有瑞典宜家家居、法国乐华梅兰超市，中心商业区将引进美国沃尔玛超市，五环内外还有法国家乐福和英国百安居。另外在屮心商业区，述有大型娱乐影城以及各国风味餐馆。产业的带动也在改变望京

5、的现状。在正在形成的望京五坏产业带上，摩托罗拉中国总部、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技企业定居于此，加上现在的联合国下属国际竹藤组织总部、西门了中国总部等，更多的企业带来更多高索质人才工作于此居住于此，造成对住宅的巨大需求量。望京作为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，以其总体的规划和明确的区域定位，成为京城高科技住宅示范区，高品质生活区以及生态示范区的完美结合。它由商务、文教、科技、居住等区域组成。并规划建设第四使馆区，市级商业文化服务屮心。儿大功能区、相互

6、促进，协调发展，时望京将成为地道的城屮Z城。可是说到望京都要提到“卧城”。2003年北京市两会召开前，从望京向外，偌大一个望京，规划居住人口为28万至30万人，进入城区竟然只有京顺路一个出口，还要经过三个红绿灯，每个红绿灯处都非常拥堵。望京地区居民形容自己是'早晨出不去，晚上进不来'。”其实望京地区木來有良好的交通基础设施。在这一地区周边有两条快速路，分别为北四环和北五环路，还有机场路和京承路两条高速路，地区内道路宽敞（30—60米）。而造成交通拥堵的原因，一是由于地区内道路与地区周边道路没有实

7、现衔接，形成了交通瓶颈。二是望京地区内缺乏就业岗位，以住宅为主，造成了犬量地区内外交换交通量，呈现出明显的潮汐式交通流向，造成了“出不來进不去”的局面。三是望京居民私车拥有水平突飞猛进，规划初期未曾预见，而公交发展滞后。四是是对外出入口建设滞后，也造成了望京交通拥堵现象。2003年5月，相关部门采取紧急措施缓解望京交通堵塞，将望京进城道路rtl原来的1条扩充到3条，目前部分工程尚在继续中。主耍措施为：望京内环西路修通至四环，全长约450米，加强了与四环路的联系,并修建由东向南和由南向东两个方向的

8、转向匝道，加强与京承高速公路的联系。望京内环东路按规划修通到三环路，加强了与三环路的联系。此外，还加强公交专用道系统的建设以及设置了6处主要出入口和5处次耍出入口。以此全面改善了望京地区的交通状况。「顺路交接处颈问题市政府已批准的望京路网关系通过对区域路网和公共配套设施的不断改进及完善，相信望京地区作为目前亚洲最大的集居住、教育、商贸、办公、康乐等为一体的综合性开发区，成为北京的“副都”将指日可待。（二）、区域市场现有供应量分析K范围季景沁园地处槊京地区的西南部，由四环路将其与东侧的丽都商圈，东