“县西巷”商业项目研究

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1、“县西巷”商业项目研究目录第一部分项目概况31.1、一石激起千层浪一一“地王”出世31.2.“县西巷”项目概况整理5122、经济技术指标分析(推断)6123、项目初步优劣(SWOT)分析7123.1、优势(Strength)分析7123.2、劣势(Weakness)分析7123.3、机会(Opportunity)分析8123.4、威胁(Threat)分析8124、小结：8第二部分济南市宏观经济基础92.1济南投资环境分析92.1.1济南宏观经济状况92.1.2国内生产总值92.1.3社会消费品零售总额112.1.4可支

2、配收入及消费性支出122.1.5消费结构及横向比较132.1.6城市就业结构152.1.7济南人口状况152.1.8房地产业发展152.1.9消费行为预测162.2济南城市建设162.2.1总体规划162.2.2济南城市建设“十大工程”172.3济南宏观经济小结17第三部分济南市零售商业发展状况183.1济南零售商业发展概况183.1.1济南商业发展概况183.1.2济南主要的商业区域分布183.1.3专业市场成行成市263.1.4济南现有零售商业总结273.2济南未来规划主要商业设施283.3济南商业发展走向及趋势预

3、测28第四部分国内商业案例研究304.1上海304.2广州362.3深圳422.4重庆452.5哈尔滨464.6宁波474.7国内考察总结48一、商业区域内的商业形式组合模式：481、以人带小模式：482、大大联合模式：48二、商业项目的选址模式：491、跟市模式：492、造市模式：49三、商业地产项目中地产业态组成模式：501、单一商业模式：502、复合业态模式：50四、商业项目运营模式：511、全租模式:512、全售模式：513、租售结合模式：51五、县西巷项目的开发模式定位：52第五部分商圈分析535.1商圈范围

4、界定533.1.1县西巷项冃周边交通实测535.2.2—•级商圈（步行15分钟围合紫色）533.2.3二级商圈（车程15分钟围合红色）535.2.4三级商圈（车程30分钟）535.2.5机会商圈（旅游者及车程2小时）53第六部分零售商户访谈546.1零售商访谈概况列表544.1.1国际品牌544.1.2国内品牌556.1.3总体前景566.2选址因素566.3租金水平及商场技术要求576.4项目概念测试576.4.1对项日反馈576.4.2对购物中心开发与管理的几点建议57第七部分项目规划建议587.1县西巷项目物业组

5、合及分布587.1.1市场定位及建议依拥587.1.2物业组合592.1.3物业分布建议597.2建筑形式建议597.3关于泉水的保护和利用637.4关于利.金售价建议637.5项目成本估算64“县西巷”商业项目研究、八、•冃U吕本篇项H分析报告仅是笔者出于个人兴趣爱好，对于山东省济南市县西巷商业项H所作的一个，以局外人身份看待该项目的练习Z作，无任何正式运作价值，也非该项目的正式定位报告，不应用于任何商业用途，同吋也不对任何公司和个人负责。欢迎对此感兴趣的业内人丄批评指正。第一部分项目概况1.1、一石激起千层浪一一“

6、地王”出世2004年的房地产市场，随着国家各项宏观调控政策的出台，全国范曲

7、内都出现了震荡！具体出台的措施人致汇总如下：1、国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知国办发［2004］1号2、国务院关于做好省级以卞国土资源管理体制改革冇关问题的通知国发［2004J12号附：关于调整省以下国土资源主管部门干部管理体制的通知（组通字（2004）22号）3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知国发［2004］13号4、国务院办公厅关于控制城镇厉屋拆迁规模严格拆迁管理的通知国办发［2004］46号5、国务院办公

8、厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国办发明电［2004120号6、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知国办发（2004）38号7、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知国办发［2003］70号附：国土资源部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限8、关于继续开展经营性土地使用权招标扑I卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资发［2004171号而在山东济南的房地产市场中，最据轰动效应的无疑就是在土地招牌挂市场中出现的“县西巷”地王！下面我们先看一下摘选相关报道如下：济南77

9、0米县西巷土地拍出3.07亿〃天价〃！!2004.06.2914:38:33今年济南市市区国有十•地使用权首场拍卖会，今天上午在济南市国十•资源局落槌。县西巷六块地被打包转让，经过激烈的竟拍，4.023公顷土地最终被济南汇泉新世界置业公司以3.07亿元的夭价拿走。平均每平方米拍卖价高达7631.12元，创下了省城历史上地价扌

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