[精品]国际公寓营销策划方案

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1、新世纪国际公寓营销策划方案双花园项目房地产策划第一章新世纪国际公寓营销环境分析5二、2008年至2009年上半年CBD租赁市场分析8项目名称用途配套设施15机会分析：16第二章装修设想17一、装修市场分析17二、装修风格选定19三、装修费用21四、装修资金来源22五、相关问题24第三章出租价格25一、定价原则25二、定价方法25三、付款方式26第四章出租推广26第五章物业管理26第六章前期遗留问题27一、区域市场分析31(一)供应分析311、总供应量分析31市场已销项目表31市场在销项目表322、物业类型分析32物业类型表323、物业品质分析334、楼体分析33(

2、1)建筑形式33物业楼型统计表345、装修情况分析34物业外部装修情况表35（2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目35毛坯及粗装修项目表35精装修项目表366、推出时间分析36项目运作时间表36（二）需求分析371、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地区项目在市场上的表现一直不错372、本区域内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。373、需求主要特点：37（三）价格分析37在售项目价格表37已售完项目价格表38（四）结论38二、项目分析40（一）项目优势分析401、地理位置优势40北京商务中心区效果图402、价格优势403、开发商具有比较强的

3、背景、实力优势414、工期完成，现房入住的优势415、相对于通惠河的水景优势41（二）项目劣势分析411、R5-7#楼外立面、户型等方面存在不足412、016#楼户型等方面存在不足413、环境较差414、车位少425、总体规划环境没有体现426、南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟427、项目距离主路较远428、没有明显的物业管理现象429、项目北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住42（三）存在的机会42（I丿q）面临的威胁42三、销售方案43（一）目前存在的问题43（二）项目定位44（三）客户定位44（P4）价格方案44（五）项目建议45（六）销售策略4

4、51、推广主题452、案名建议453、阶段营销重点45（1）主流媒体上进行广告与新闻宣传47（2）有效做好客户链工作47（3）有效选择“窄告”渠道47（4）举办各种活动进行销售宣传47（5）网络销售486、促销策略48（1）项目的营销主张48（2）项目包装必须到位先行48（3）其它对目标客户的吸引48（4）项目宣传方式的选择48（5）物业管理公司的选择49（七）现场包装491、售楼处492、样板间503、工地现场包装52（1）绿化53（2）雕塑小品53四、宣传推广方案54（一）媒体选择541、报纸54A、优点54B、缺点542、户外广告55（1）为本项目单独设立网

5、站56需要通过和客户进行互动形式沟通，如建立相关的论坛等方式，通过客户的语言向目标客户群宣传推广。56（2）宣传方式565、软性新闻56（1）原则56（2）媒体的选择566、DM单派发57（二）活动行销571、原因572、具体建议57五、公司优势591、操作力量雄厚592、对市场熟悉593、拥有成功的全案企划经验594、多种资源支持605、利用老客户资源60第一章新世纪国际公寓营销环境分析一、2008至2009年上半年北京市租售市场分析2008年公寓市场供应、需求都表现出增加势头，租售价格缓步回升，空置率下降。但有效供给、需求依然不足，市场竞争仍然激烈。销售市场分

6、析：（一）供应分析总休来看，供给量大副增加。据不完全统计，2008年开盘销售的公寓有55个，可供销售而积370万平米，提供公寓单元2.2万套。如此庞大得新增供应量，使整个公寓市场的存量超过900万平米。新增项目集中在CBD和中关村oCBD地区有19个,占新增项目总数得35%,中关村地区有6个，占新增项目总数的11%。CBD和中关村地区的总和接近全市新增公寓总数二分之一左右的比例，可见这两个地区依然是开发商投资热点。从新增公寓的规模来分析，CBD地区集屮了全市30%的新增公寓，供应量达到105.6万平米。中关村地区新盘的数量较多，但每个盘实际可供应面积较小，共提供3

7、8.83万平米。新增公寓特点：①公寓形式多样化。客户对住宅提出更高要求，需求的多样化，使产品功能增多,形式多样化。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服务式公寓、酒店式公寓等多种形式。CBD和中关村地区以商住公寓为主，突出宜商宜住的特点。虽然商住公寓存在很大得争议，其至冇的打出“拒绝商住”的口号，但在今年的新开盘项目中，商住公寓项目至少在11个以上，规模达到71万平米。②小户型项目增多。2008年推出得文林商苑、蓝筹名座、都市心海岸、都会国际等都是主打小户型公寓。蓝筹名座的一居室面积有49.28和56.99平米两种，占到总数的28%；都会国际56.48

8、平方米的一