浅析我国的转租制度

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1、浅析我国的转租制度［权珊珊］——(2013-11-11)/已阅43次我国《合同法》对承租人转租的行为釆取了类似丁•徳国和H本的限制主义立法模式，但乂有自身的特点。作为“法学上的粘灵”，无权处分理论在我国司法实践屮不断完善，木文在比接介绍我国转租制度的同时，通过分析无权处分理论，对比两种制度，旨在更深刻地认识我国的转租制度。我国《合同法》第二rr二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转和•的，承租人与出租人之间的和•赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。该条作为我国合同法关于转租的-•般规定，本文通过介绍转租的

2、构成要件、分类，对比无权处分制度，分析我国转租制度。一、转租的构成要件转租是指承租人作为另一出租人将租赁物租与第三人，进而与第三人成立的租赁关系。其中第三人被称为次承租人。转租的构成需具备以下要件：(1)行为人必须就租赁物与他人具有租赁关系，且处于该关系中的承租人地位。(2)行为人必须就上述租赁物为标的物与第三人订立租赁合同，且处于合同中的出租人地位。二、转租的立法模式及分类根据承租人进行转租的自山程度不同，世界各国或各地区关于转租的立法模式大致可被区分为口由主义与限制主义两种。［史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版,笫180页。］口由主义如《法国

3、民法》第1717条规定：“承租人有转租或将租赁权让与他人之权利，但有特别禁止者，不在此限，转租或租赁权止与之权利，得全部或一部禁止之。前项禁止之特约，应严格解释之。”限制主义则明确规定转租以出租人的承诺为必要，如我国台湾地区，其民法第443条规定：“承租人非经出租人承诺，不得将租赁物转租他人。但该租赁物为房屋者，除有反对Z约定外，承租人得将其一部分转租于他人。”我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经岀租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人Z间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的

4、，出租人町以解除合同。”因此，我国大陆地区对转租采取限制主义立法模式。根据出租人是否同意为标准，口J将转为分为合法与非法两种类型。其中合法转租又称适法转租，是指经承租人经出租人同意进行的转租。此时，出租人与承租人之间租赁合同继续有效，承租人与次承租人Z间以转租合同约定确定，转租合同当然有效。违法转租又称为不合法转租，是指经承租人未经出租人同意进行的转租。违法转租合同的效力容下分析。三、合法转租与违法转租（一）合法转租合法转租又称适法转租，是指经承租人经出租人同意进行的转租。出租人的同意系转租合法的前提，主要有以下内容：1、出租人同意作出的时间。出租人可在事前同意也

5、可在事后追认。2、出租人同意作出的方式。通常情况下，同童应以明示的方式作出。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定:出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个刀内提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可以认为出租人同意既可以采用明示形式也可以采用默示形式。（二）违法转租违法转租乂称为不合法转租，是指经承租人未经岀租人同意进行的转租。正确认识违法转租必须正确认识违法转租行为的性质、违法转租合同的效力以及违法转租的法律后杲。正确认识该三项内容，需借助无权处分的一般理论

6、。1、无权处分的一般理论“处分”是大陆法系民法常用的基本概念，其意义有广义和狭义之分。最广义的处分,包括事实处分和法律处分:事实处分是指对原物加以物质上的变形、改造或损毁的事实行为;法律处分包括负扌口行为和处分行为。广义的处分是指法律处分。狭义的处分仅指法律处分中的处分行为。［梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第159页。］无权处分的理论前提为法律行为区分为负担行为与处分行为：其中负担行为是指发牛债法上给付义务效果的法律行为，也称债权行为，一般体现为合同或者单独行为。处分行为是指宜接使权利发主得丧变更的法律行为，可分为物权行为（诸如所有权的转移、抵押权

7、的设定、所有权的抛弃）和准物权行为（诸如债权转让和债务免除等）。［王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第四册），中国政法大学出版社1998年版，第136〜137页。］无权处分，即无权处分行为，是指无权处分人以自己的名义，就（他人或自己）权利标的物所为之处分行为。［王泽鉴：《民法债篇总论•不当得利》，台湾地区三民书局1994年版，第134页;洪逊欣：《中国民法通则》，台湾地区1992年版，第294页。］无权处分行为为效力待定的法律行为。2、我国法律关丁•无权处分行为的规定无权处分制度以物权行为的独立性与无因性为前提，德国民法与我国台湾地区民法关于物权变动采取物权形式主义

8、模式或物权