房地产信托分析

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1、对项目要求样齐全务本金[%'/二级以上开发资"四/自牟达到质/项目盈利能力强房地产信托融资方式一览图进入方式发放贷款Q债权）第三方担保/10%居多设置独立账户一、操作流程1、贷款型信托3、财产受益型信托信托投（受托二、信托公司目前常用的信用增级方式信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。信托¥（委信托收益分配顺序一般毅资瞽先受益人信托资金備懾離禽先受益人信托收益-③分配次資變艳疝金本金-④分配违吳巒儼鑒益。三、政策层面可能变化的影箴哥闻报道监管层将禁止“羸尿逢+溢价回购类”信托产

2、品）来源：2009年7月31日证券日报继传出“打新"型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开,该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，

3、对于来自股东借款（除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利）、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资+回购”模式产生影响。四、一点设想鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：超优先级受益权由普通投资者持有；优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；次级受益权由融资方或关联方持有（设

4、置次级受益权并不是必需的）。四、案例序号信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施一贷款信托1外贸信托万象新天项目集合资金信托计划2009年4月24日至5月150总1亿元，公开发行优先级受益权人民币8000万元，次级受益权2000万元由外贸信托认购2年优先级受益权部分预期收益率：6%/年；购买300万元及以上投资人预期收益率为6.5%/年信托资金用于向北京天鸿置业有限公司发放房地产开发贷款，用于万象新天项目的开发建设物业抵押、抵押物附着的应收账款质押、保证担保、抵押物保险、强制执行公证2百瑞信托百瑞宝盈34号（五里村土地

5、整理项目）集合资金信托计划2009年8月3日至8月14日8,000万元2年9.0%（2年期）信托资金以债权形式提供给广居民生，用于“五里村”一级土地整理项目和“青城山房”项目后期建设。政府信用保证、资产质押、股权质押、责任担保、现金流监控北寸沼说青年集合资金以贷款方式发放；；：盘讐屠［2008年10月给北京沿海绿色家园世纪信托贷款的担保方式3中诚信托t6日至20087000-8000万元2年9.5%-11.5%房地产开发有限公司，用为抵押担保和关联方量介釦曰孔年io月日于北京沿海青年公寓项目的连带责任保证担保。计划的开发建设序号信托公司信托计划名称

6、日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施二股权信托1北方信托天津广成城乡建设投资有限公司股权投资集合资金信托计划2009年7月22H至2009年8月22日12000万元2年7.4%-8.4%本信托计划资金用于向天津广成城乡建设投资有限公司进行增资政府信用（广成为国有独资公司）2中融信托中融-悦合股权投资集合资金信托计划2009-7-1240000万元2年7.5-13.5%以股权投资的方式直接或间接持有上海悦合置业有限公司100%的股权受益权分层、担保财产受益型信托1中原信托信息大厦项目不动产信托信托受益权投资集合资金信托计划2008年10

7、月15日至2008年10月28日不高于人民币2500万元1年预期年收益率为9.50%信托计划本金用于购买信息大厦项目不动产信托（以下简称"不动产信托”）项下初始受益人的全部初始受益权2新华信托辛特拉产权酒店（不动产）投资集合资金信托计划2009年8月50-2009年9月505000-7500万元3年9.511%向海南致远购买其开发的辛特拉皇家度假酒店部分独立产权单位客房新华信托委派代表进入海南致远董事会、通过中国工商银行预售款监管账户，对开发商的现金流进行严密监管序号信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施四混合型信

8、托1中信信托中信盛景•星耀地产基金集合信托计划2008年9月100-2008年9月25日不少于67.9亿元人民币，其中次级