项目经理如何做好物业管理工作

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1、项目经理如何做好物业管理工作引言企业经理的根本职责有两个：一是巩固管理权二是扩增应收费。也即一手抓政治，一手抓经济。这两个工作抓好了，企业的工作也就抓好了。所以企业经理应紧紧围绕“巩固管理权”和“扩增应收费”来做好自己的工作。巩固管理权一、物业管理权的起源(一)、什么是物业1.房屋建筑(住宅、非住宅)2.设施设备(建筑、电气、其它)3.场地(道路、庭院、绿地)(二)什么是物业管理业主用合同聘企业对物业维护和对业主服务的活动(三)为什么要物业管理1.保障物业的使用功能;2.创造安全、文明、舒适、优美环境。(四)物业管理

2、服务内容(三大类16项)1.常规性公共服务:(1)保安、(2)保洁、(3)绿化、(4)维修、(5)装修、(6)存车、(7)消防、(8)反映问题、(9)处理危机、(l0)档案管理。2.针对性专项服务:(1)代收费、(2)家政、(3)社区文化、(4)中介、(5)经纪代理。3.委托性特约服务:(1)协商项目、协商收费、协商服务。(五)物业管理权的产生1.开发商开发小区，拥有完全产权2.开发商自建或选聘物管企业进行小区管理3.开发商销售物业出让产权，业主购买物业拥有产权。开发商物权逐步减少，业主物权逐步增多4.由业委会代表物

3、权增多的业主行使管理权，二次选择出现(六)物业管理根本原则物业管理权起源于业主的物权，物权决定管理权。1.物权决定占有权2.物权决定使用权3.物权决定装修权4.物权决定收益权5.物权决定处分权6.物权决定知情权7.物权决定建议权8.物权决定选举权9.物权决定表决权10.物权决定监督权二、物业管理三大体系（一）企业管理体系1.人事管理体系2.资金管理体系3.物资管理体系4.生产管理体系5.营销管理体系（二）物业维护体系1.房屋建筑维护(1)基础(2)墙柱(3)板层与地面(4)楼梯(5)屋顶(6)门窗2.附属设施维护(1

4、)单车棚(2)停车库(3)设备房(4)办公房(5)值班室(6)垃圾房(7)游泳池(8)井沟渠(9)信报箱(10)宣传栏(11)学校会所(12)市场商铺(13)园林小品(14)其它设施3.附属设备维护(1)给排水(2)供配电(3)照明(4)燃气(5)电梯(6)空调(7)暖气(8)监控(9)消防(10)信号4.场地维护(1)道路(2)庭院(3)绿化（三）业主服务体系1.功能性服务（开展三大类16项服务）2.关系性服务（协调业主与业主关系）3.情感性服务（协调企业与业主关系）三、物业管理权的演变物业管理有两个主体：一个主体

5、是企业，一个主体是业主。物业管理的所有问题和矛盾，都是由这两个主体演化而来。因此，将这两个主体的相关情况弄清楚了，物业管理的问题和矛盾，也就基本弄清楚了。(一)企业原本是弱势群体政治上没分量经济上没搞头社会上无地位经营上无保障工作上无悠闲(二)业主原本只想改变自己生活集自己一生的储蓄去购买房子。集自己一家的储蓄去购买房子。对新的居住环境充满幸福的瞳景、寄予了美好的期望。(三)企业受到三个因素的影响1.开发商(管控、服务、销售、维修、经营)2.专业公司(专业权利、专业责任)3.政府部门(社区联防、治安监控、人口普查、计

6、划生育、拥军优属、民政安抚、社会救助、劳动就业、防灾救灾、邻里纠纷)(四)得到管理权后的企业脸难看话难说理难讲事难办情难融法难依(五)业主受到四个因素的影响1.物业购买矛盾(时间、质量、数量、价格、承诺)2.物业使用矛盾(自用、自用与公用、公用)3.物业服务矛盾(收费与服务、公共服务和单个需求、角色错位、期望感知、规范管理、服务态度质量责任)4.物业利益矛盾(收费利益、经营利益、其它利益)(六)失去主动权的业主委屈失望冷漠愤怒抗争(七)物业管理的初级纠纷1.业主求企业2.业主求业主3.形成业主大会4.产生业主委员会(

7、八)物业管理的高级纠纷好心演变成恶意服务演变成纠纷经济演变成政治维权演变成动乱人性演变成兽性(九)物管未来发展的三个阶段业主炒企业业主斗业主业主求企业(十)物业管理七大关系的形成1.企业同政府关系2.企业同开发商关系;3.企业同业主关系;4.企业同业主大会关系;5.企业同业主委员会关系;6.企业同专业公司关系;7.企业内部管理关系四、正确处理七大关系是维护和巩固管理权的关键(一)正确处理企业同政府关系1.两者关系（1)管理和被管理（2)监督和被监督（3)处罚和被处罚2.政府管理同企业管理的区别(1)政府管理靠法规(行

8、政行为)(2)企业管理靠合同(经济行为)3.处理关系(1)依约收费(按政府的批文收费或按与业主之间的协议收费）(2)依约服务(按合同约定提供服务和按协商、公平、合理原则服务）(3)依约管理(按政府法规、开发商、业主、业主大会、业主委员会及专业公司的授权进行管理，同时正确利用告知、劝阻、报告三个管理权限)(二)正确处理企业同开发商关系1.两者关系