山竹启示录(漫画版)

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1、2005，武汉万科的撑竿跳整合推广策略案这是被称为“果中皇后”的山竹，有谁曾经一亲芳泽？皮厚貌平价高深居鲜为人知生长条件“刁钻”谁钟情她，为什么？名贵幽香降燥、清凉解热滑润而不腻滞调理补养肌体丰富蛋白质事实：少数人的“抢手货”万科▪西半岛CONTENTS一个难题：均价4000元推广定位策略执行四阶段PART1PART2PART3费用预算PART4岛居生活•现场规划建议PART5朱德庸的最新四格漫画集《上班这回事》一个难题：均价4000元！PART1这是被视为“万科进入武汉高端市场的标志”凭什么呢？地段：城郊/道路通达，但公交稀少？1产品：（一期入市产品）85—125平米/面积相对较小窄T/

2、不能看湖景、通风采光有一定缺点容积率为1.3：“非普通住宅”下“非豪宅”的尴尬？2配套：一期规划自身配套严重缺乏/生活不便利？3均价：4000甚至更高！高于同片区60%以上，等同甚至高于城区部分三房价格？4谁来买，买来怎么用？分级目标解决之道PART2与城区，与金银湖片区　争夺客户问题解析：城区VS郊区：资源差异化片区之最：唯一性分级目标攻克法城区VS郊区：购房心态描摹城区优点出行方便购物方便地段升值感受城市化生活综合配套丰富缺点人头攒动建筑破旧、脏乱交通拥挤、喧闹电缆、天线横七竖八空气混浊不见绿色金银湖西半岛城区的同价住宅在均价接近或相差不大的情况下，“城区住宅”与“金银湖住宅”的关系：

3、环境城区金银湖一个最有利的砝码？？因为一个特殊的购买人群:二次置业比例居多有相当经济能力，月收入5000—8000元职业主要为经商人士、私营业主，外地人占20%以上年龄在30—39岁之间，对自然环境的要求较为挑剔，宁愿为此放弃城市的便利，选择不太远的郊区买来怎么用？出租？自住？度假？投资？每一种都有可能，每一种又都有其不甚方便的因素他们不象首次置业者那样。在买房之前，对于购房的功能目的，尚无定论。因为他们不缺房子住，或者，如果想拥有多套房子，并不难。一个原本“有争议”的房子一二期火爆售罄如果这房子足够牛B，他们就有“想要收藏、占为己有”的冲动。谁叫他们手里有闲钱呢在未来几年里，他们有可能用

4、来“自住，度假，或出租、投资”无论怎样都好，潜意识里他们自已肯定这个房子不会贬值，有可能还会升值而他们所做的只不过是将存款分散保存而已。自我/主见/机遇主义者推广中引导受众“从习惯性认知误区走出来”-------弱化产品的劣势重点释放项目的环境优势价值小结：与城区，与金银湖片区争夺客户问题解析：逐级目标攻克法城区VS郊区：资源差异化片区之最：唯一性将西半岛打造成金银湖第一盘以“领导者”的姿态，鹤立金银湖一个领导性的品牌万科在一个极具领导气质的地块上自然界•双半岛为少数的“领导者”客户群半岛上的阶层规划、设计了一个领导性的产品形态退台观景house营造了一种领导性的生活方式岛居社区属性定位：

5、自然界•双半岛社区环　境地　位文化/生活面对片区众多的“环境诉求“主题？金银湖碧海图拉吉“半岛”城市高尔夫“高尔夫、湖畔”恋湖家园/黄金海岸“湖”/加州风情顺驰泊林*丽景湾欧洲风情小镇粹岭湖/白鹭/水杉林西半岛？*金珠港湾半岛/水岸概念提纯：＊自然界化合物、湖、动物、植物、水岸、岛，草地、大自然、人群、社会住在自然界，是人类居住环境的极致追求物质世界上层建筑相对而言：他们，以人的视角看大自然自然界，以生物的眼光看自己的生活圈他们，拿静止的东西叫卖，比如植物、湖、水岸自然界，让你共鸣生物类灵动的生活迹象自然界是场，自然界更专业，自然界有新鲜感，为什么要提双半岛？对高价、高品质的有利支持双

6、半岛，从一片“半岛”的呼声中跳出来区别于半岛，形象差异化岛的意义70万：1稀缺品名人与岛：身份的象征占有、收藏稀缺资源：奢侈品双半岛的附加稀缺资源“西半岛•左岛区”“社区里的内湖、湿地”“岛屿栈桥、码头、跳岩”“临湖两岸百米果园对望”“野营区”文化/生活“社区”？她自然，悠闲，但这不是一个旅游公园，也不是一个度假胜地。或者不仅仅只是。她的真实定位是一个“社区”。是消费者买来居住、生活、交际的圈子这里有建筑、人、有故事、有歌声、欢笑生活的味道自然的悠闲的岛文化的高品质西半岛调性三角推广执行四波段PART36.158.2010.111.1进场　　　内部登记　　　　开盘销售节点推广节点9.167

7、.22预热8.5形象面市期开盘期10.1强销期建岛系列4领岛系列3开盘系列2产品系列23/282/9/165/12/19/26谋岛系列322/27/29谋岛者曰：建岛者言：领导者志：岛上退台说“自然界”“双半岛”“社区”“产品细节”短波中波中波长波7.22—8.5短波预热期主题：谋岛最短的时间，最少的投入，制造广泛关注的影响报纸软文、活动炒作为主，户外、新闻报道为辅建立城区及金银湖片区对“自然界”的关注，即：对自然界的回